2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称《纪要》），自印发之日起施行。《纪要》系在2025年12月30日全国法院审理房地产企业破产案件座谈会基础上形成，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等单位派员参加，共八个部分36条，是专门针对房地产开发企业破产案件的全国性司法文件。

对做破产清算业务的人来说，这份文件不能"有空再看"。它改变了三个长期沿用的判断习惯：债务人财产怎么认、待履行购房合同怎么处理、清偿顺序怎么排。

《纪要》的主线可以压缩成一句话——把保交楼的政策目标，转化为破产程序内的权利顺位与程序规则。具体做了三件事：

第一，收紧债务人财产认定。废止《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项、第6项，把"已付全款未过户""已交付未办证"的房产重新纳入债务人财产，购房人从"取回权人"调整为"享有特别优先顺位的债权人"。

第二，抬高购房人、承包方、农民工的受偿位次。第31条创设九级清偿顺位，商品房消费购房人已付房款及未还按揭位列第一，甚至排在破产费用和共益债务之前。

第三，为纾困安排"背书"。代管、代持、代建协议破产后不得解除、不得撤销；续建融资可作共益债务并在增值范围内优先；政府协调下的垫资可事后确认为共益债务。

对管理人和各类债权人而言，需要优先调整的是三件事：解除待履行合同的尺度、以房抵债的审查口径、抵押权的优先射程。

（为便于公众号分篇推送，本文按《纪要》结构分为四篇：第一篇 管辖与管理人指定；第二篇 债务人财产的认定和追收；第三篇 购房人权利保护；第四篇 债权申报、续建、清偿顺位与监督问责。四篇可独立成文，也可合并为完整版。）

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债务人财产的权属认定应当根据民法典、企业破产法及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，应当根据企业破产法第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条、第二条等规定进行判断，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定内容，不再适用。

破产申请受理前，相关房屋已经办理产权登记手续或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或债权人主张相关房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应当予以支持。