最高人民法院法〔2026〕137号《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》实务解读
本文为业务交流性质的学习札记，条文以最高人民法院官方发布文本为准。
2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称《纪要》），自印发之日起施行。《纪要》系在2025年12月30日全国法院审理房地产企业破产案件座谈会基础上形成，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等单位派员参加，共八个部分36条，是专门针对房地产开发企业破产案件的全国性司法文件。
对做破产清算业务的人来说，这份文件不能"有空再看"。它改变了三个长期沿用的判断习惯：债务人财产怎么认、待履行购房合同怎么处理、清偿顺序怎么排。
一个总判断：把"保交楼"的政策逻辑，翻译成破产程序内的权利规则
《纪要》的主线可以压缩成一句话——把保交楼的政策目标，转化为破产程序内的权利顺位与程序规则。具体做了三件事：
第一，收紧债务人财产认定。废止《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项、第6项，把"已付全款未过户""已交付未办证"的房产重新纳入债务人财产，购房人从"取回权人"调整为"享有特别优先顺位的债权人"。
第二，抬高购房人、承包方、农民工的受偿位次。第31条创设九级清偿顺位，商品房消费购房人已付房款及未还按揭位列第一，甚至排在破产费用和共益债务之前。
第三，为纾困安排"背书"。代管、代持、代建协议破产后不得解除、不得撤销；续建融资可作共益债务并在增值范围内优先；政府协调下的垫资可事后确认为共益债务。
对管理人和各类债权人而言，需要优先调整的是三件事：解除待履行合同的尺度、以房抵债的审查口径、抵押权的优先射程。
（为便于公众号分篇推送，本文按《纪要》结构分为四篇：第一篇 管辖与管理人指定；第二篇 债务人财产的认定和追收；第三篇 购房人权利保护；第四篇 债权申报、续建、清偿顺位与监督问责。四篇可独立成文，也可合并为完整版。）
人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人的主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产法第十八条规定决定解除或者继续履行。管理人决定解除购房合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿。
购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。
本条有两项创新。一是分类登记：请求继续交付房屋并办理过户登记的，在债权表中作为单独类型登记，后续转化为金钱债权请求权的及时注明并调整类别。二是设立"单独表决组"：请求交付房屋的债权人组成一个表决组，就项目续建、融资等与建设交付相关的事项表决，表决权额按表决时已支付的房款金额确定。
"单独表决组"是新增机制，而《企业破产法》第82条规定的重整计划分组是法定的。实务中应就表决组的设置、表决事项范围、表决规则事先与法院沟通，并在债权人会议议事规则中明确。
表决权额按"已付房款金额"而非房屋市场价值确定，客观上降低了购房人组的话语权，可能引发争议，建议提前释明。
管理人应建立"类别转换台账"，避免同一笔债权在交付请求与金钱请求之间重复计算或重复表决。
房屋买卖合同在破产程序中继续履行的，破产申请受理前逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金作为普通债权清偿，购房人主张该债权与其在破产程序中应当继续支付的剩余房款进行抵销的，人民法院不予支持。
破产申请受理后，因逾期办证及逾期交付房屋继续产生的违约金或者损失赔偿金停止计算，管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由对债权人申报的违约金等债权调减的，人民法院予以支持。
第一款确立了两条规则：受理前已产生的逾期交付违约金、损失赔偿金作为普通债权清偿；且购房人不得主张以其抵销应继续支付的剩余房款。第二款则是受理后的处理：违约金、损失赔偿金停止计算，并且管理人可以"房地产市场深刻调整构成不可抗力"为由对已申报的违约金债权予以调减。
禁止抵销是明确的。管理人应坚持要求购房人另行支付剩余房款，不能以违约金抵扣；购房人拒不支付的，按第17条第二款处理。
受理后违约金停止计算，与《企业破产法》第46条第2款"附利息的债权自破产申请受理时起停止计息"的精神一致，但扩张适用于违约金，审查时应统一口径。
需要提示的一点是：以"市场调整构成不可抗力"作为调减违约金的依据，在法理上仍有讨论空间。《民法典》第590条不可抗力是免责事由，而违约金调减的依据是第585条第2款"约定的违约金过分高于造成的损失"。市场调整能否构成不可抗力、能否作为调减事由，个案差异可能较大。建议管理人结合合同约定与当地裁判尺度审慎适用，并为购房人保留异议和救济渠道，避免因"一刀切"引发大规模债权确认诉讼。
破产申请受理前债务人欠付的建设工程价款债权，一般由与债务人签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质且发包人订立合同时知道或者应当知道该情形，承包人已经申报全部建设工程价款债权的，借用资质的单位或者个人可在此范围内就其享有的已结算价款请求权申报债权，管理人应当将其与承包人申报的债权作为同一笔债权登记，并在承包人受偿范围内按照相应比例对其债权直接予以分配。但借用资质的单位或者个人不享有表决权以及承包人在破产程序中的其他权利。
承包人转包、违法分包建设工程或者对外出借资质，承包人未申报全部建设工程价款债权从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内就其自身享有的债权代位申报并获得清偿。实际施工人代位申报的，可在其债权范围内行使承包人在破产程序中的权利，破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张。实际施工人享有的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费或者挂靠费等费用。实际施工人在破产程序中未受清偿的债权，承包人、转包人应当按照约定继续承担清偿责任。
承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得依照本条规定向房地产开发企业主张权利。实际施工人债权可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿。实际施工人债权中涉及的农民工工资未在前述范围内足额清偿的部分，可参照职工债权进行清偿。
本条是本次纪要对建设工程领域着墨较细的规则，分三种情形：其一，出借资质且承包人已全额申报的，借用资质的单位或个人可就已结算价款请求权申报，与承包人债权作为同一笔登记，在承包人受偿范围内按比例直接分配，但不享有表决权及承包人的其他程序权利。其二，承包人未申报或怠于申报致实际施工人债权受影响的，实际施工人可在欠付价款范围内代位申报，可在其债权范围内行使承包人的程序权利，但破产企业对承包人的抗辩可向其主张，且工程价款请求权不含管理费、挂靠费。其三，承包人、转包人自己已进入破产程序的，实际施工人应向其管理人申报，不得向房企主张。此外，实际施工人债权中涉及的农民工工资未足额清偿的部分，可参照职工债权清偿。
管理人应设置"同一笔债权"的登记口径，防止承包人全额申报、实际施工人又单独申报造成重复清偿。
代位申报的范围限于"欠付承包人、转包人价款范围"，且不含管理费、挂靠费。实际施工人一方在举证时应区分工程款本金与各类费用。
农民工工资"参照职工债权清偿"是重要保障，但前提是"在前述范围内未足额清偿的部分"，且与第31条第二款第二项建设工程价款债权的关系需在分配方案中明确。
破产申请受理后，承包人请求返还工程质量保证金或者履约保证金的，应当符合双方约定或者法律规定的条件，保证金返还或者支付期限不因破产申请受理加速到期。但是承包人可以将其作为附条件债权申报。
破产申请受理后，具备返还条件且承包人缴纳的保证金能够与债务人财产相区分的，承包人可以主张取回权；不能区分无法取回的，承包人因此产生的损害赔偿请求权作为普通债权清偿。破产申请受理时具备返还条件，因管理人的原因导致无法取回的，承包人的损失应当作为共益债务清偿。应返还的保证金属于建设工程价款其中部分，承包人主张按照建设工程价款债权优先受偿的，人民法院应当予以支持。
本条的基调是"不加速到期"——保证金返还或支付期限不因破产受理而提前到期，但可作为附条件债权申报。具备返还条件且能与债务人财产区分的，可以取回；不能区分的，损害赔偿请求权作为普通债权；受理时已具备返还条件但因管理人原因无法取回的，损失作为共益债务。最后一句确认：应返还的保证金属于建设工程价款的组成部分，承包人可主张按建设工程价款债权优先受偿。
承包人应关注合同约定的返还时点，不要指望破产受理加速到期；同时应及时主张附条件债权申报。
取回权的关键是可区分性——是否专户存放、是否与债务人自有资金混同。承包人应提前调取保证金支付凭证与账户流水。
因管理人原因致无法取回的，损失列为共益债务，这是对管理人履职的约束。承包人应及时书面主张并留痕。
最后一句对承包人是有力支持：质保金、履约保证金可纳入建设工程价款优先受偿范围，申报时应明确主张。
管理人审查债权应当勤勉尽责，对有明确法律依据、合同依据或者生效法律文书确定的债权，管理人不得无故不予确认。对于建设工程价款等难以认定的债权，管理人可以与债权人协商后，通过聘请双方认可的鉴定评估机构对工程造价、质量、修复费用等专门性问题进行评定，但破产程序中依法选聘的中介机构已出具相关报告的除外。双方对鉴定评估机构无法协商一致的，经人民法院许可，管理人可以选聘有资质的机构进行专项审计和鉴定。有关机构出具的报告或者意见应当作为债权人会议审核债权的参考，并在破产期间由管理人保管，债权人、债务人和其他利害关系人有权查阅。
本条首先明确了审查底线：有明确法律依据、合同依据或者生效法律文书确定的债权，管理人不得无故不予确认。其次为工程造价等专门性问题提供了程序路径——优先协商选聘双方认可的机构；破产程序中已依法选聘的中介机构已出具报告的，不再重复；协商不成的，经法院许可选聘有资质机构专项审计鉴定。报告作为债权人会议审核债权的参考，由管理人保管，债权人、债务人和其他利害关系人有权查阅。
管理人不必对工程价款"一刀切"启动造价鉴定，避免费用和时间浪费；已有审计、造价报告的应优先使用。
查阅权是刚性的。管理人不得以"内部资料"为由拒绝查阅，建议建立查阅登记制度，明确保管地点和查阅流程。
债权人一方：管理人无正当理由不确认有生效法律文书支撑的债权的，可依本条提出异议并请求法院监督（结合第34条）。
破产申请受理前项目已经停工的，人民法院应当监督指导管理人对已完工的工程量进行现场勘查、及时封存相关施工资料，以便确定复工续建之前的工程价款金额。
在第一次债权人会议召开之前，管理人依照企业破产法第二十五条第一款第五项、第二十六条之规定请求人民法院批准续建方案，人民法院经审查认定方案具有可行性的，应当许可并监督管理人立即组织实施，有关情况由人民法院在第一次债权人会议上通报。
第一条要求：受理前已停工的，法院应监督指导管理人对已完工工程量进行现场勘查、及时封存施工资料，目的是确定复工续建之前的工程价款金额。第二条给出了时间窗口：第一次债权人会议召开之前，管理人即可依《企业破产法》第25条第1款第5项和第26条请求法院批准续建方案，法院认为可行的应当许可并监督立即组织实施，事后在第一次债权人会议上通报。
现场勘查与资料封存是确定"旧工程款"与"续建工程款"分界的关键动作，直接影响第30条抵押权的优先范围。务必做实做细并留痕——照片、视频、第三方测绘、施工资料交接清单。
不必等第一次债权人会议表决即可启动续建，有利于抢工期。但管理人应同步准备方案说明，以便在会议上通报时取得追认。
原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务在破产程序中随时清偿。
原施工单位不同意复工并拒绝向管理人移交施工资料办理退场交接手续的，人民法院可依管理人申请对其采取强制移交措施，并对其负责人及相关人员采取罚款、拘留措施。拒不移交造成债务人、债权人损失的，应当依法承担赔偿责任。
本条第一句给了原施工单位一颗"定心丸"：同意继续施工的，续建工程价款作为共益债务随时清偿。第二句则给了管理人一把"撬棍"：原施工单位拒不复工、拒不移交施工资料、拒不办理退场交接的，法院可强制移交，并对负责人及相关人员罚款、拘留，造成损失的还应赔偿。
施工单位一方：续建工程价款虽为共益债务，仍应在续建方案中明确计量方式、审核流程和支付节点，避免"共益债务"落空在结算环节。
管理人一方：面对"占场不退"的原施工单位，可直接援引本条申请强制移交和司法惩戒，不必另行提起民事诉讼。
退场交接应形成书面清单，包括施工资料、场地、临时设施、遗留材料，作为后续工程量分界的依据。
破产申请受理后，债务人房地产项目续建需要对外借款的，管理人应当在续建方案中列明融资方案，经债权人会议表决通过或者人民法院许可后实施，续建融资债权一般应当按照共益债务清偿。续建融资应当专项用于项目建设，及时支付因续建产生的债权债务和相关费用。
续建的房地产项目在破产申请受理前已经设定抵押的，续建融资债权可在项目续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权。经与相关建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，续建融资债权可优先于破产受理前产生的建设工程价款债权或者抵押债权受偿。
破产申请受理前，债权人系按照项目属地政府相关部门要求为复工续建提供融资，债权人请求将该部分融资债权比照共益债务清偿的，经审查认定该融资确实用于债务人项目复工续建的，应当予以确认。
本条是典型的"新钱优先"规则。清偿位阶可以梳理为：续建产生的建设工程价款债权居首；续建融资债权在续建增值范围内优先受偿，但劣后于续建工程款；经与建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，续建融资债权甚至可以优先于受理前已产生的建设工程价款债权或抵押债权。第三款还解决了历史遗留问题：受理前按政府相关部门要求为复工续建提供融资的，经审查确实用于复工续建的，可比照共益债务确认。
投资人尽调的三个必查项：融资方案是否已经债权人会议表决通过或法院许可；资金是否专款专用并留有支付凭证；续建增值范围是否可测算。任一项缺失，共益债务地位都有落空风险。
管理人应在续建方案中列明融资金额、利率、用途、偿还顺位，并单独建账，确保"专项用于项目建设"可核查。
第三款对"政府协调型垫资"的事后确认实务价值很大。此前按政府要求垫资的主体，应及时向管理人提交资金流水、工程进度对应凭证等用途证明。
破产申请受理后，经债权人会议决议通过或者经人民法院许可续建的，债务人新增应缴的土地出让金等公共费用本金可作为共益债务由债务人财产随时清偿，欠缴的土地出让金参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。不能续建的，破产宣告后，破产申请受理前欠缴的土地出让金等公共费用，参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。
本条区分"新增"与"欠缴"：受理后续建新增应缴的土地出让金等公共费用本金，可作共益债务随时清偿；受理前欠缴的，参照《企业破产法》第113条第二项（社会保险费用和税款）顺位清偿。不能续建的，宣告破产后同样按该顺位处理。
管理人在测算清偿率时，务必把欠缴土地出让金单独列项，它直接影响第31条第二款第七项的分配金额。
本条与第28条"整体出售时公共费用债务一并转让"相衔接，变价方案中应明确欠缴金额的承担主体。
土地出让金、税费问题往往卡住办证环节，应尽早与自然资源、税务部门对接，争取在府院联动机制下一揽子解决。
债务人被依法裁定宣告破产后，管理人应当及时拟定破产财产变价方案，提交债权人会议讨论并表决。破产财产处置应当遵循价值最大化原则，一般应当优先采取房地产项目整体出售的方式进行。房地产项目整体出售的，破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让，受让人取得房地产项目后应当继续向购房人履行交付房屋、协助办理不动产权证书、缴纳相关公用费用等义务并享有相应权利。
本条确立了"整体出售优先"的处置原则，遵循价值最大化。更重要的是明确了整体出售的法律后果：破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让，受让人承继交付房屋、协助办证、缴纳公用费用的义务，同时享有相应权利（如继续收取剩余房款）。
投资人尽调时，"继续履行房源清单"应作为核心内容，并据此测算承接成本——这不是普通的资产买卖，而是带义务的项目承接。
管理人应在变价方案中明确三项内容：继续履行的购房合同范围、房源清单、欠缴公共费用金额，避免成交后发生争议。
购房人一方：项目整体出售后，应向谁主张交付和办证，应通过债权人会议或管理人公告明确，避免出现"原房企已破产、受让人不认账"的真空。
破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则，但债权人会议另有决议的除外。管理人应当在拍卖文件中明确在建工程是否存在继续履行的购房合同及相关具体内容，并就成交后购房人与买受人之间的衔接工作作出安排。
房地产开发企业无能力继续开发的闲置存量土地，相关政府部门决定无偿收回土地使用权，相关主体请求注销该土地使用权上已设立的抵押登记的，人民法院不予支持。
第一款以拍卖为原则，债权人会议另有决议的除外，并给管理人设定了披露义务：拍卖文件中应明确在建工程是否存在继续履行的购房合同及具体内容，并就成交后购房人与买受人的衔接作出安排。第二款处理闲置存量土地被无偿收回的情形：相关主体请求注销该土地使用权上已设抵押登记的，法院不予支持。
拍卖公告的披露义务是刚性的。未披露继续履行的购房合同，可能引发买受人重大误解，导致拍卖被撤销或产生索赔，管理人应把房源清单作为拍卖文件的必备附件。
抵押权人一方：政府无偿收回土地使用权并不消灭抵押权，不能简单注销了事。应通过补偿款、置换地块等途径主张权利，并主动参与政府收回程序。
破产受理前就房地产开发企业在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿权范围以破产申请受理时已完工部分价值为限。破产程序中在建工程项目续建的，抵押物变现后续建增值部分应当依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权。
抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或管理人请求裁定注销相应抵押登记的，人民法院应当予以支持。
本条对抵押权人作了两重限制。第一重是"射程冻结"：优先受偿权范围以破产申请受理时已完工部分价值为限。这一思路与《民法典》第417条（建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产）逻辑相通，但针对的是在建工程的续建增值部分。第二重是分配顺序：续建增值部分依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权，抵押权人不参与。
管理人应在受理后尽快组织对"受理时已完工部分价值"进行造价鉴定或评估，作为划定抵押权优先范围的依据，并与第24条要求的封存勘查资料互为印证。
抵押权人一方的应对思路：一是尽早固定并实现受理时点的抵押物价值；二是评估是否通过第26条第二款"协商一致"的方式作出让步，以换取项目续建后整体价值提升带来的间接受益。
第二款为购房人和管理人提供了注销抵押登记的通道，但前提是"抵押权人在清算程序中依法获得清偿后"，不宜在清偿完成前申请注销。
房地产开发企业重整、和解或者在清算中对项目整体出售，根据本纪要规定继续履行的房屋买卖合同在程序终止或者终结时未履行完毕的，由重整、和解后的债务人或者项目受让人继续履行，其他破产费用、共益债务以及破产债权，按照人民法院裁定批准的重整计划、和解协议或者分配方案依法执行。
房地产开发企业被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，依照下列顺序清偿：（一）商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；（二）享有优先权的建设工程价款债权；（三）对债务人特定财产享有担保权的债权；（四）破产费用；（五）共益债务；（六）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（七）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（八）普通破产债权；（九）破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
第二款创设的九级顺位，是本次纪要中分量很重、也需要认真对待的一条。与《企业破产法》第113条相比，本条有三处显著变化：其一，商品房消费购房人已支付的购房款以及尚未归还的个人按揭贷款被置于第一位，甚至排在破产费用和共益债务之前；其二，建设工程价款债权仍优先于担保物权，与《建设工程施工合同纠纷司法解释（一）》第36条一致；其三，破产费用、共益债务退居第四、五位，而《企业破产法》第113条规定破产费用和共益债务优先于职工债权、税款和普通债权，第43条更规定其由债务人财产随时清偿。这一变化的政策逻辑是清楚的——保交楼的政策优先级高于程序成本的清偿保障，但其带来的实务问题同样现实。
对管理人：最需要正视的问题是，如果破产财产连第一顺位购房人房款都无法足额清偿，管理人报酬、诉讼费用、审计评估费用从何而出？实务中必须通过以下路径提前安排：府院协调下的财政专项资金或维稳基金垫付、第26条续建融资（可在增值范围内优先）、共益债务借款，或在受理前即与政府、主要债权人就费用保障达成书面方案。切勿在没有费用保障方案的情况下贸然推进。
对抵押权人（主要是银行）：担保物权从《企业破产法》第109条"就该特定财产优先受偿"的独立地位，降为第三顺位且劣后于购房人和工程价款，加上第30条的射程限制，实际保障大幅缩水。应对方向包括：加强贷前对项目公司资金封闭管理的控制、尽早主张权利、积极参与续建方案协商。
对购房人：第一顺位限于"商品房消费购房人"，即第10条意义上满足居住需求的购房人，投资性购房、商铺购房不属于该顺位。同时注意"尚未归还的个人按揭贷款"一并列入第一顺位，与第18条第三款银行的不足部分请求权相衔接，两者是同一笔款项的两面。
对税务、社保机关：顺位虽与《企业破产法》第113条基本持平（均在职工债权之后、普通债权之前），但其之前增加了购房人、工程价款、担保权、破产费用、共益债务五项，实际受偿预期下降。
法律层级提示：本纪要属于司法政策文件，不是法律，也不是司法解释，《企业破产法》第113条关于清偿顺序的规定并未修改。法院在个案中如何衔接适用本条与法律的规定，仍需观察后续裁判案例和最高人民法院的进一步指引。办案时应就此项充分发表意见并记入笔录。
各高级人民法院要切实提高政治站位，依法忠实履职，统筹好审判力量，积极参与属地房地产开发企业风险化解工作专班，预研预判风险化解中的法律适用问题，切实做好行政化解与司法程序、审判指导与案件办理、破产程序与刑事程序的衔接工作。
人民法院审理房地产开发企业破产案件，应当坚持在党委领导下，依托府院联动机制，指导管理人梳理需要政府相关职能部门支持配合的事项清单，积极争取属地政府及相关部门的支持。
本条对法院提出了三个衔接要求：行政化解与司法程序的衔接、审判指导与案件办理的衔接、破产程序与刑事程序的衔接。第二款则明确了"需要政府相关职能部门支持配合的事项清单"这一工作载体。
管理人应把"需政府支持事项清单"作为常规动作并书面化、台账化，典型事项包括：解封解抵、办证、税费处理、规划调整、信用修复、水电气配套。清单通过法院提交，并跟踪办结情况。
严格落实《最高人民法院关于进一步加强廉政风险防控提高破产审判质量的意见》，加强案件管理，切实防范廉政风险。受理破产案件的人民法院应当将房地产开发企业破产案件纳入"四类案件"，由院、庭长负责监督管理。对于合议庭关于破产案件的立案受理、管理人指定、管理人报酬的确定及调整、清产核资及债权审查确认情况、批准财产管理、变价、分配方案、重整计划草案、确定重整投资人、破产宣告等重要事项，院、庭长要依程序切实负起监督职责，聚焦破产审判权力集中的关键环节，着力解决法律适用不统一、裁量权行使不规范问题。
本条把房地产开发企业破产案件整体纳入"四类案件"监管，并逐项列举了院庭长应当履行监督职责的关键环节：立案受理、管理人指定、管理人报酬的确定及调整、清产核资及债权审查确认、批准财产管理与变价及分配方案、重整计划草案、确定重整投资人、破产宣告。
管理人一方的报批、备案义务增多，关键环节应主动留痕，形成可追溯的卷宗材料。
债权人一方若认为关键环节程序违法、裁量明显不当，可据此请求院庭长依"四类案件"监管机制介入监督，并要求书面答复。
受理破产案件的人民法院应当对管理人制定的债权审查认定标准进行指导，监督管理人勤勉履职，减少因债权确认不当引发的破产衍生诉讼，并将其作为管理人报酬确定、考核定级、履职评价的重要因素。
非经最高人民法院批准，各地法院不得指定受理破产案件之外的其他法院管辖破产衍生诉讼案件。
本条有两点：一是法院应对管理人制定的债权审查认定标准进行指导，并把减少衍生诉讼作为管理人报酬确定、考核定级、履职评价的重要因素；二是衍生诉讼的集中管辖——非经最高人民法院批准，不得指定受理破产案件之外的其他法院管辖破产衍生诉讼。
债权审查标准的"前置化、统一化"是明确趋势。管理人应在正式审查前将标准报法院备案并公开，可显著降低后续债权确认诉讼的数量。
衍生诉讼集中管辖有利于提高效率和统一裁判尺度。债权人提起债权确认等衍生诉讼时，应向受理破产案件的法院提出，避免因管辖异议拖延。
破产案件受理法院发现其他法院未按企业破产法第十九条规定解除财产保全措施或中止执行程序，或者违反规定跨省域、跨项目查封保全、超标的查封保全的，应当立即层报最高人民法院，由最高人民法院审务督察部门或纪检监察部门依规依纪开展追责问责工作。
本条为管理人提供了强有力的程序武器。适用情形有两类：其他法院未按《企业破产法》第19条解除保全或中止执行；违反规定跨省域、跨项目查封保全、超标的查封保全。处理路径是"立即层报最高人民法院"，由审务督察或纪检监察部门追责问责。
遇到外地法院拒不解除保全，不要停留在电话沟通层面。应固定证据（函件、送达回证、回复情况）并请求受理破产案件的法院依本条层报。
对超标的查封，可同时依据民事诉讼法的相关规定提出执行异议，双轨推进。
本条的威慑意义大于个案意义。管理人应在受理公告和后续沟通中明确告知相关法院本条的存在，往往能起到预防作用。
在破产程序中发现企业涉嫌虚假破产、妨害清算等刑事犯罪线索，或者发现国家工作人员、债务人股东、实际控制人等涉嫌相关犯罪案件线索的，管理人应当及时将犯罪线索移交公安机关处理。
本条是管理人的强制性义务，覆盖两类线索：企业涉嫌虚假破产、妨害清算等犯罪；国家工作人员、债务人股东、实际控制人等涉嫌相关犯罪。
管理人怠于移送的，债权人可书面请求其依本条移送，并请求法院依第34条监督指导职责介入。
债权人一方掌握抽逃出资、转移资产、虚构债务线索的，应以书面形式向管理人提交并保留回执，这是推动追收（第7条）的前置动作。
本条与第6条刑民交叉处理、第7条财产追收构成完整的"追赃—追收—追责"链条，实务中应统筹推进。
一、管辖：受理前先做项目分布尽调，避免因移送拖延程序。
二、保全：建立保全清单，逐项发函留痕，拒不配合的及时层报。
三、财产：立即更新思路——未过户房产仍属债务人财产；同步组织现场勘查封存，固定工程量分界。
四、合同：建立"待履行购房合同台账"，逐份判断第9至第17条的适用，严守二个月、三十日的行权时限。
五、以房抵债：届满前还是届满后、是否办理登记、是否落入撤销期、利息是否需核减——四步审查，缺一不可。
六、债权：分类登记、单独表决组、审查标准前置备案，三项动作同步进行。
七、续建：先勘查封存定分界，再申请法院许可，抢在第一次债权人会议前启动。
八、融资：方案须经表决或许可，资金专款专用，续建增值范围事先测算。
九、抵押权：及时评估受理时已完工部分价值，固定证据，明确优先射程。
十、清偿：提前测算第31条九级顺位下的清偿率，尤其要落实破产费用和共益债务的资金来源——这是案件能否推进下去的前提。
最后提示一点：本纪要属于司法政策文件，不是法律，也不是司法解释。办案引用时，宜以"参照适用""与法律及司法解释一并适用"的方式表述，并在个案中就其与《企业破产法》《民法典》相关规定的衔接充分发表意见。后续最高人民法院如有配套指导意见或典型案例，应及时跟进。
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本文系作者个人对《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）的学习与理解，仅供业务交流与参考，不构成针对具体案件的法律意见，也不代表任何机构立场。文中所引条文以最高人民法院官方发布的文本为准；所引法律、司法解释如有修订，以现行有效版本为准。具体案件中的法律适用问题，请结合个案事实并咨询专业律师。
