基本案情

2018年11月7日，高某和李某签订了房地产买卖合同。合同约定：“李某以145万元出售房屋，该房屋如果有抵押贷款，在产权证过户之前，李某必须将贷款全部还清，注销抵押；合同签订后，李某违约，双倍返还定金，高某违约，购房定金不予退还。定金为3万元，剩余款项在2018年11月14日前付清。”合同对于过户时间并未约定，高某支付了定金。次日，高某向不动产登记中心查询该房屋信息时，发现房屋上存在抵押权。2018年11月14日，高某未支付剩余款项，其认为李某先行消除抵押登记后再支付购房款。2018年12月21日，李某将涉案房屋转让给他人并办理了产权转移登记手续。

高某向法院起诉，要求李某双倍返还定金共6万元。

法院审判

解除高某和李某于2018年11月7日签订的房地产买卖合同。

法院观点

高某认为抵押权注销的时间应在其支付第二笔款项140万元之前，但合同对于过户时间并未约定，而关于高某支付140万元款项的时间，合同明确约定为2018年11月14日之前，故从合同内容并不能得出注销抵押权时间应在140万元款项支付之前的结论。高某违约，不享有解除权。

李某当时表示同意解除，但不同意返还定金，双方对原合同解除后权利义务的处理和安排并未形成合意。李某将房屋出售给他人并进行了过户，导致本案合同客观上已不能履行，高某违约，不享有解除权。

现双方都要求解除合同，故应当判决解除本案合同。

律师解析

违约方不享有合同解除权，除非违约方继续履约成本超过双方基于合同继续履行所能获得的利益时，为衡平双方当事人利益，才允许违约方解除合同。但本案不符合该除外情形，买受人作为违约一方起诉要求解除合同，解除通知到达对方也不发生解除的法律效果。出卖人虽向法院表示同意解除，但不同意买受人提出的返还定金的诉请，双方并未就解除后权利义务的安排形成一致意见，故不成立协议解除。合同此时并未解除，出卖人另行将房屋出售给他人，该行为不具备向买受人传达解除意图的解除权行使要件，故不能认定为解除行为。出卖人的行为亦构成违约，该行为导致合同不能履行，此时双方都要求解除，应当判决解除合同。由于双方均违约，应各自承担违约责任。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条第一款 当事人协商一致，可以解除合同。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：    

（一）法律上或者事实上不能履行；    

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；    

（三）债权人在合理期限内未请求履行。    

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担

第五百九十二条 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

案例来源：（2019）浙04民终1163号