案情简介

因芮某到期未归还借款本息，某银行即行起诉，并申请保全芮某等人的财产。后溧阳市人民法院于2022年10月19日做出民事裁定，裁定冻结芮某等人的银行存款145万元或查封其同等价值的其他财产。保全过程中，法院查封了抵押物，即芮某所有的位于溧阳市某苑的两套房屋。查封期限自2022年10月21日起至2025年10月20日，后溧阳市人民法院就上述金融借款合同纠纷案件作出民事判决，判决芮某归还借款本息，某银行有权对上述查封的两套房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。担保人对芮某的上述债务承担连带责任。因芮某未履行民事判决书所确定的义务，某银行申请强制执行。在执行过程中，法院拟对上述抵押房屋进行评估、拍卖。经查，2019年5月21日，上述抵押房屋办理抵押权登记手续，抵押人为某银行。

第三人杜某称：2020年6月26日，其与芮某就上述抵押房屋中的一套签订《房屋买卖协议》，约定房屋价款40万元，买受人于合同生效之日向出卖人支付定金25万，余款于2021年12月31日前付清，同时，出卖人配合办理房屋过户手续。合同签订后，杜某于2020年6月26日、6月28日通过他人银行账户向芮某转账支付房款分别为10万元、15万元。房屋已于2020年6月27日交付，并由其占有使用至今。

因执行需处置第三人杜某占有使用的抵押房屋，第三人遂向溧阳市人民法院提出执行异议，但裁定驳回，后其作为原告向溧阳市人民法院提起执行异议之诉，要求：停止对占有使用抵押房屋的执行程序（包括评估、拍卖等），解除占有使用抵押房屋的查封措施。

法院审判

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第209条，原告作为案外人应当提供证据证明其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中，被告某银行已于2019年5月21日就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权依法设立，某银行对案涉房屋依法享有抵押权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第13条规定:“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持”。

本案中原告系一般不动产买受人，其房屋买卖发生于某银行抵押权设立之后，且其剩余购房款不足以代为清偿相应主债权，故依法不能排除被告江南银行股份公司抵押权的强制执行。 

律师解读

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”以及根据《最高人民法院办理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第14条。

案涉房屋抵押权登记时间为2019年5月21日，若房屋买卖为真，购买时间为2020年6月26日，抵押权先于房屋买卖，同时，原告若作为不动产买受人提起执行异议之诉，其诉请仅仅为排除一般金钱债权的强制执行，而某银行享有的抵押债权，并非普通债权。

2、2019年5月21日，案涉房屋抵押权已经登记，该登记信息为公示信息，房产证上有载，原告未完全查看房产证或未前往不动产登记中心查询。

3、根据《最高人民法院办理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第13条，原告应当交付执行法院的价款是足以代为清偿相应主债权，而非仅仅支付剩余房款。

因此，最终本案原告无法通过执行异议之诉保障自身权益。

在此，律师建议，买房过程中应谨慎小心，审查所有应注意的事项，切莫因本案问题导致纠纷。