案情简介

2021 年 12 月，陆某先与盐城融某置业公司签订《房屋认购合同》，支付 2 万元定金后转为房款，约定以 1183680 元购买某小区房屋。当月 31 日，陆某、张某千与该公司签订《商品房买卖合同》（预售版），明确首付款 433680 元，剩余 75 万元以按揭贷款支付，开发商需在 2023 年 12 月 30 日前交房，逾期超 30 日买受人可解除合同，开发商需返还房款并按总房款 1% 支付违约金。

合同签订后，陆某、张某千支付首付款，2022 年 2 月与融某置业公司、某银行盐城分行签订《个人购房借款 / 担保合同》，借款 75 万元转入开发商账户，二人自 2022 年 4 月至 2024 年 3 月共偿还贷款本息 190430.39 元。然而，案涉项目停工，开发商无法按期交房且短期内无复工可能。陆某、张某千诉至法院，要求解除三份合同，由开发商返还银行剩余贷款本息、首付款及利息、已还贷款本息，并支付 11836.8 元违约金。

被告方中，融某置业公司承认无法交房，称曾主动提出解除合同遭拒，主张贷款利息由原告自行承担且不付违约金；某银行盐城分行认为自身无过错，有权要求借款人和担保人偿还剩余贷款本息。

争议焦点

一是案涉商品房买卖合同应否解除；

二是案涉商品房担保贷款合同应否一并解除；

三是案涉合同解除的法律后果应如何确定。

法院审理

一审判决：一、原告陆某与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》于2024年5月30日解除；原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陆某与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息；四、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付购房首付款433680元及利息（以433680元为基数，自2022年2月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；五、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元；六、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元；七、驳回原告陆某、张某千的其他诉讼请求。宣判后,某银行盐城分行不服，提起上诉。

江苏省盐城市中级人民法院作出民事判决：驳回上诉，维持原判。

律师建议

开发商逾期交付商品房且商品房建设已停工、短期内无交付可能性的，买房人有权以“购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现”为由，起诉开发商和银行，提出以下5项诉讼请求，可以获得支持：

1. 在同一案件中一并请求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》（包括《房屋认购合同》《商品房预售合同》等）。以及与银行签订的《商品房借款/担保贷款合同》

2. 要求开发商返还银行剩余贷款本金及利息。

3. 要求开发商向买房人返还房款（包括首付款）并支付利息。

4. 要求开发商向买房人支付已还银行的贷款本金及利息。

5. 要求开发商向买房人支付违约金。

法律条文

《中华人民共和国民法典》第565条、第566条、第577条、第585条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正）第20条、第21条