案情简介

强某与其配偶沈某名下有一套位于上海市闵行区地块11-06(18）号602室房屋，属于在建动迁房，并属意将该房屋卖给张某。由于当时该房屋还未取得产证，无法签署买卖合同，遂双方以及沈某于2017年6月19日签署了《个人借贷合同》,合同约定，张某于2017年6月19日向强某及沈某支付1,050,000元、于2017年9月5日向强某及沈某支付500,000元,并约定该房屋售价为1,850,000元，张某应于该房屋交易过户之日支付，强某应于2018年6月30日将该房屋交付给张某使用。

嗣后，张某发现强某将该房屋一房多卖，遂要求强某还钱，但强某以种种理由推脱。后沈某因犯XX罪被判处刑罚，一直未能向张某退赔经济损失。因强某也于合同签名并收取部分钱款，张某认为其也应当承担相应的民事责任。经张某多次催讨，强某未向张某退还任何款项，故张某将强某诉至法院。

一审法院在开庭审理后查明以下事实

沈某与强某强某于2005年8月20日登记结婚，两人共同生活。

2013年，强某与某某事务所签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议（适用货币补偿和产权房屋调换）》已征收某户房屋，并安置地块11-06(18）号602室房屋等，安置同住人为沈某、强某等八人。

2016年，沈某、强某等与冯雅芳签订房屋买卖合同，将地块11-06(18）号602室房屋出售于冯雅芳。

2017年3月，沈某在将其位于本市闵行区房屋已经出售给他人的情况下，隐瞒该事实，将上述房产再次出售给李某，被告强某在房屋买卖合同的附件处签名。李某向沈某支付购房款168万元。

2017年6月，张某（甲方贷款人）与沈某、强某（乙方借款人）签订《个人借贷合同》一份，约定：甲方借给乙方155万元，月利息为3%,该款分为二次支付，甲方于2017年8月19日支付105万元，于2017年9月5日支付50万元；借款期限为72个月；还款方式为到期一次还本付息；乙方如逾期不能还款，乙方同意将名下权属上海市闵行区地块11-06(18）号602室（在建动迁房）房屋卖给甲方，该房屋建筑面积约59.18平方米（以权证为准）。甲、乙双方协商同意该房屋售价为185万元，甲方需在该房屋交易过户之日支付余款30万元；甲、乙双方同意将上述房屋在完成交易过户后，甲方将上述借款的所有利息取消；乙方同意于2018年6月30日将上述房屋交付给甲方使用，并同意甲方不需要支付任何形式的房屋租金，如因乙方原因导致该房屋的买卖关系失败，乙方需支付甲方实际产生的装修费用及其他费用；乙方应积极办理上述房屋的交接及不动产权证手续，乙方在取得该房屋权证后，甲、乙双方需提供一切所需材料，并配合见证方完成该房屋的交易过户手续等。

2017年8月8日，原告向沈某转账5万元。2017年8月19日，原告向沈某转账50万元。2017年8月30日，原告向沈某转账40万元、向强某转账10万元。

2019年8月4日，沈某因涉嫌XX罪被***抓获。某某院于2019年10月23日向本院提起公诉，本院审理后于2019年11月7日作出（2019）沪0112刑初2338号刑事判决，认定沈某自被害人李某处骗取168万元、自被害人张某处骗取155万元、于被害人韩某处骗取200万元，用于归还赌债及高利贷。判决沈某犯XX罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金五十万元，同时责令沈某退赔各被害人经济损失。该案生效后，沈某未能退赔各被害人经济损失。

另查明，2017年5月，沈某、强某又与韩忠明签订《私有房屋买卖协议》,将系争房屋再次出售于韩忠明，韩忠明支付购房款1,357,000元。韩忠明于2018年6月起诉至本院，要求解除《私有房屋买卖协议》并要求沈某、强某返还购房款、支付增值损失与利息损失。本院审理后于2018年8月30日作出（2018）沪0112民初17558号民事判决，判令沈某、强某与韩忠明签署的《私有房屋买卖协议》及补充协议于2018年6月16日解除，沈某、强某返还购房款1,357,000元并支付房屋增值损失30万元。该案现已生效。沈某至今未能向原告退赔经济损失。

法院判决

一审法院认为，沈某为骗取购房款，用以归还赌债及高利贷，沈某、强某在系争房屋已被多次出售的情况下，仍与张某签订《个人借贷合同》,约定在不能还款的情况下将系争房屋出售于张某。沈某隐瞒事实、骗取钱款，强某明知沈某之真实意思表示仍故意隐瞒，二人显然非真实的出售房屋之意思表示，沈某并以XX罪被判处刑罚。因此，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：强某强某于本判决生效之日起十五日内向张某张某返还155万元；强某强某于本判决生效之日起十五日内以5万元为基数，按照某某银行同期同类贷款利率标准向张某张某支付自2017年8月9日起至2019年8月19日止的利息损失。

律师分析

一房多卖是指卖家在同一时间内，将同一套房产出售给多个购房者的行为。这种行为存在以下风险：

1、合同无效风险：根据《中华人民共和国合同法》规定，一房多卖行为属于欺诈行为，可能导致购房合同无效。一旦合同无效，购房者可能面临无法取得房产的风险。

2、损失赔偿风险：若购房者已支付购房款项，而卖家因一房多卖行为无法履行合同，购房者有权要求卖家承担违约责任并赔偿损失。然而，在实际操作中，购房者往往难以追回全部损失。

3、法律纠纷风险：一房多卖行为容易引发法律纠纷，涉及多方利益。购房者可能需要花费大量时间和精力解决纠纷，影响生活和工作。

那么作为买家的一方天然对心仪房屋的售卖、抵押、担保情况了解困难，针对一房多卖的诸多风险又该如何防范呢？

购房者在购买前可采取以下措施多维度考量和操作以下给出几点建议：

1、了解卖家信誉：在购房前，购房者应了解卖家的信誉和口碑，选择信誉良好的卖家进行交易。

2、查验房产证明：购房者应查验卖家提供的房产证明文件，确保房产信息真实可靠。

3、签订购房合同：购房者与卖家签订购房合同时，应明确约定双方的权利和义务，并注明违约责任和赔偿方式。

4、办理预告登记：购房者在签订购房合同后，应及时办理预告登记手续，确保购房权益得到法律保障。

5、委托律师协助：购房者可委托民事律师协助购房过程，确保交易合法合规，防范风险。