案情简介

原告重庆市某物业公司自2005年起为XX小区提供物业服务，陈某系案涉房屋的前业主。2019年8月27日，案涉房屋由渝北区法院在阿里拍卖网上执行司法拍卖，在法院公布的《标的调查情况表》《竞买公告》《竞买须知》中明确载明“标的物移交时所涉及的水电气、物管等欠费由买受人自行承担。”二被告刘某、尚某成功竞买了案涉房屋并办理了产权登记手续，应当承担案涉房屋拍卖前及拍卖后的物业管理费。但经原告多次催收，被告却至今未付，故原告诉至法院。

法院认为

被告刘某、尚某通过参与竞拍于2019年9月25日取得案涉房屋产权，故其依法应向原告支付2019年9月25日至2020年3月31日期间的物业服务费。在案涉房屋的《拍卖公告》等文件中明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费、水电费等欠费均由买受人自行了解并承担，刘某、尚某作为竞买人自愿参与竞拍，应视为其对《拍卖公告》等上述条件的接受和同意，其参加竞拍前理应自行了解、核实案涉房屋的物业服务费等欠费情况。刘某、尚某参与竞拍并取得案涉房屋产权，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任，且本案无证据证明原告对此予以明确拒绝，故依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条关于“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务”的规定，刘某、尚某应就陈某所欠原告的2016年8月1日至2019年9月24日期间的物业服务费承担连带责任。

法拍房欠缴物业费由谁承担？这个问题不能一概而论，原则上，法院拍卖的房产欠的物业费由原房主缴纳，该债务属于原房主个人债务，物业公司可起诉原房主。拍卖成交取得房屋所有权后，物业费用由新房主承担。但拍卖公告等拍卖材料另有说明的除外。

本案中，案涉房屋在拍卖时《竞买公告》、《竞买须知》中明确载明“标的物移交时所涉及的水电气、物管等欠费由买受人自行承担”。该公告明确买受人一旦竞拍，则作为第三人对原房主拖欠费用债务的加入，成为拖欠费用新的债务人。

买受人在参与竞拍过程中，一般会对拍卖公告、竞拍物详情进行一个了解、同时对可能的风险有一定的预期，买受人成功参与竞拍视为对竞买公告、竞买须知等竞买材料的的认可。本案中两被告在竞拍前未对竞拍品的详细情况及欠费情况进行了解是其个人疏忽，故应当承担相关的物业费用。

法律规定

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

第五百五十三条、债务人转移债务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩；原债务人对债权人享有债权的，新债务人不得向债权人主张抵销。

第九百三十九条、建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

案件来源：(2022)渝0112民初22606号