案情简介

2020年5月，应某与妻子在苏州好XX网络科技有限公司工作人员的推荐下至甪直XX花园售楼处磋商认购事宜。

2020年5月15日，应某与置业公司签署“甪直XX花园认购筹号纸”1份，约定应某在指定日期内凭该筹号纸认购该公司销售的住宅并签署所购单位认购书。该筹号纸载明销售顾问为梁某霞。应某于当日支付置业公司定金20000元。

2020年5月23日，应某与置业公司又签订“甪直XX花园认购书”1份，认购书载明交楼日期为2021年4月30日，价款为2722368元。付款方式为按揭二个月（首付30%），定金100000元于签署本认购书付清。当日，应某支付定金80000元，累计支付定金100000元。但当天梁某霞未将其签章的认购书交给应某，仅让其对认购书进行了拍照。

好XX公司与置业公司是分销合作关系。好XX公司工作人员作为中介在应某签订认购书前承诺其于7月底支付第一期款项返现10000元，应某与销售梁某霞亦约定第一期款项816770元于2020年7月29日支付，但之后应某妻子从中介好XX公司工作人员处得知如果6月底支付第一期款项才返现10000元，如果7月底付款的话返现5000元。与之前的约定不符。2020年6月25日应某妻子与梁某霞沟通首付返现相关事宜，梁某霞回复此为中介单方承诺与售楼处并无关系。随后梁某夫妻多方沟通无果后决定不再继续签订购房合同并要求置业公司返还已经收取的100000元定金。但因置业公司一直未能退还故诉至法院，请求判令被告置业公司返还定金人民币100000元；由被告置业有限公司承担诉讼费用。

律师解析

本案中好XX公司工作人员作为中介方欲促进应某与置业公司签订购房合同，为达成目的向应某承诺首付返现。因为中介方承诺首付返现的金额关系到应某作为买方实际购买房屋所支出的款项，也会影响到其购买房屋的意愿，所以本案中中介方的承诺和承诺不能兑现之后，多方的扯皮最终导致了应某夫妻丧失了对订立后续购房合同公平信任的基础。

那么此时应某要求退还定金的诉求能否得到支持呢？其他购房者若遇到类似情况又该如何处理呢？

首先聚焦本案，应某与置业公司签的认购书属于预约合同，签订预约合同是为了让双方能在公平、诚信原则下继续就相关事宜进行磋商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。但被告一直拒不向原告提供双方签订的认购书，且在磋商过程中对于首付返现优惠等关系到房屋价格的重要事宜拒不认可，导致应某不再信任对方且并无继续磋商的意愿。本案中签订的认购书系当事人真实的意思表示且不违反法律规定，是合法有效的。但双方就认购书中的付款时间约定与签订时双方协商的内容一直未能达成统一共识，可见认购书本身存在重大瑕疵。此外应某向置业公司销售人员作出退还定金解除认购书的意思表示后，置业公司未再通知其签订正式的商品房买卖合同。

结合上述事实的认定和分析，最终法院认定双方签订的认购书已经解除。应某已经明确了解除双方所签订的认购书的意思表示，且应某解除该认购书事出有因，并未违反诚实信用原则，故置业公司理应退还应某支付的全部100000元定金。

本案中应某是在认购阶段遇到中介方就返现承诺作出变动进而影响到购房意愿的。此时交付的100000元定金可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定进行处理。若中介或售楼处销售员向购房者做出的返现承诺是在订立正式购房合同或者交房后才履行，届时对方反悔，购房者能否要求解除购房合同、退房？若并不需要解除合同只要求履行该返现承诺，此时购房者需要诉的是个人还是公司，还是两者同案起诉？

考虑到实际生活中情况的多变和商品房销售中存在管理混乱、人员流动性大等诸多因素，本文将不再进行一一列举。若您遇到此类问题困扰可联系律师进行个案咨询，有针对性地分析现有证据，判断事件进展，及时介入指导减少损失。