导致商品房买卖合同解除的原因多种多样，但归根究底，作为买卖合同的一种，商品房买卖合同不管是预售房、现房还是二手房的，买卖双方都受民法典的调整。本文将从买方视角来分析解除合同的法律后果，又因近五六年来因为商品房质量问题而导致的诉讼数量逐年攀升，故以此为条件选取一则案例方便说明。

基本案情

2017年11月3日，袁某（买受人）与A公司（出卖人）订立一份《商品房认购书》，约定袁某认购楼盘02房，总价款170万元；袁某应于2017年11月5日支付首付款50万元，同时签订《商品房买卖合同》，余款120万元由银行提供按揭贷款，袁某需在2017年11月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。同日，A公司向袁某出具一份收据，载明收到袁某交付的购房款50万元。同日，袁某与A公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2019年12月31日前将该房屋交付给买受人。同日，B公司（A公司所属的集团公司）向袁某出具《无理由退房承诺书》一份。承诺书约定若袁某已履行《认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为，则自袁某签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。

2019年年末当A公司通知袁某办理接收房屋手续时，袁某发现房屋存在质量问题故拒绝接收。随后袁某向A公司提出解除《商品房买卖合同》、返还已支付给A公司的购房款以及已经还贷的本金和利息等。

这个例子中因为有一份《无理由退房协议书》直接对解除商品房买卖合同的事项进行了约定，依照民法意思自治原则此时应优先看双方的合同约定，在合同内容不违反法律强制性规定的前提下买卖双方都受此约束。若没有单独的一份协议书约定退房事项则此时我们应该关注《商品房买卖合同》中的合同解除条款或者争议解决条款。具体案件需要结合标的物性质、合同约定、双方履行情况等条件做个案分析，有需要的读者可咨询身边专业人士，在此不做赘述。

买方因合法理由解除商品房买卖合同的后果有2种情况：1、尚未履行的，终止履行；2、已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。那么基于上述事例来分析，若袁某通过提起诉讼的方式由法院判决解除了合同，此时A公司应返还袁某已支付的首付房款。同时这也代表合同的权利义务随之终止，双方应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。已经办理网签的，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记。

另外，在有房贷的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在审判实践中法院为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，会将商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，此时便可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。