上篇文章我们以案例形式告诉大家（“以房抵债”效力1—以担保为目的的以房抵债协议无效），根据《九民纪要》第71条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第68条的规定，以担保为目的的以房抵债协议无效（看看能不能做个超链接，链接到上篇文章）。那么，如果债务到期之后，房屋可不可以用来抵债呢？

带着这个问题，我们看下湖北省黄石市中级人民法院（2023）鄂02民终1446号案件。2015年4月，甲乙丙三方签订了一份《借款协议书》，甲是出借人、乙是借款人、丙是担保人，约定为：乙向甲借款，丙为借款提供担保，担保方式是甲、丙签订《商品房买卖合同》并备案登记，乙不能偿还借款时，房屋归甲所有。

到这里，我们认为甲丙之间的房屋买卖实质上就是“让与担保”，乙不能偿还借款时，甲是没有权利直接取得房屋的。但是，本案焦点不在“让与担保”。借款逾期后，在甲的催要下，乙向甲偿还了借款本金，甲向丙退还了大部分房屋，单留了一套作为逾期利息。关于这套留下的房屋，乙出具了一份《确认函》给丙，确认丙用房屋向甲抵债的事实。本案的争议在于，甲丙之间的以房抵债是否有效，甲是否有权要求丙过户这套房屋？

法院观点

法院认为，各方虽未签订书面的以物抵债合同，但从其行为可以推定当事人已达成以物抵债的合意。丙作为担保人，在乙的借款债务履行期满后，将房屋抵给甲，不违反法律法规的规定，从而判决丙配合甲完成房屋过户。

不同于债务形成时的以房抵债，债务履行期满后达成的以房抵债协议，在法律上是受允许的。法理角度来看，债务形成时的以房抵债属于担保性质，其本质上还是民间借贷、买卖或者其他法律关系，如果直接允许债务届满以物抵债，存在恶意串通侵害其他债权人利益的可能性，也可能因为债务和房屋价值的悬殊导致的不公平问题。而债务期满后的以房抵债，是债务到期且明确之后双方对偿债方式的重新约定，一般情况下，只要债务真实有效、抵房价格合理、未侵害其他债权人的合法权益且不违反法律法规的强制性规定，都是可以得到支持的。

法条链接

1、《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”

2、《九民纪要》第44条第1款规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”