案情简介

2013年4月9日，谢某作为买受人与某某公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并支付了首付款，并办理了商品房预告登记。但此后，谢某一直未办理正式房屋产权登记。

2013年7月31日，谢某与公积金中心签订《个人住房抵押借款合同》，约定谢某贷款用于支付剩余购房款，并以所购案涉房产为公积金中心设立抵押权，之后双方办理了抵押权预告登记。上述贷款本息尚未清偿完毕。

2015年6月12日，某某中院就某某银行与谢某等金融借贷合同纠纷一案作出判决，判令谢某向某某银行偿还借款本息。案件审理过程中，某某中院查封了谢某购买的案涉房产。判决生效后，案件进入执行程序。

法院判决

执行过程中，案外人公积金中心对法院执行案涉房产提出异议，请求排除执行。被执行法院某某中院驳回后，公积金中心不服，提起案外人执行异议之诉。经过一审、二审均认为，抵押权预告登记不是足以排除执行的实体权利，遂判决驳回公积金中心的诉讼请求。公积金中心申请再审，亦被最高法院驳回。

律师解析

1. 本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。公积金中心有权申请执行法院采取强制措施，通过对案涉房屋拍卖、变卖的价款参与分配，主张优先受偿维护自己的合法权益，但是不能排除执行。

《执行异议和复议规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

该条款规定可以排除人民法院执行的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。因此，抵押权预告登记的权利人不具有依据该条款规定的排除执行的权利。因此公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。

2. 依据法律规定，即使是被执行财产的抵押权人，尚不能排除强制执行，仅能通过对拍卖变卖价款主张优先受偿的方式维护合法权益。本案公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，更不具有阻却强制执行的效力。

法律规定

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十条　金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》

31．人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第五百零六条第二款　对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。