基本案情

乙、丙俩人是夫妻关系。两人向甲采购石子，对账后乙、丙出具了一张欠条，承诺如果没有按时归还欠款，俩人将一套房屋作价过户给甲抵欠款。因到期未偿还，甲提起诉讼。乙、丙则称双方约定了以房抵债，要求以房屋来偿还债务。

一审、二审法院审理认为，甲和乙丙之间的基础法律关系是买卖合同，乙丙作为买方未能按期偿还欠款，应向甲承担还款义务和逾期利息。至于乙丙提出的以房抵债，虽然双方就此达成了书面的约定，但以房抵债实质上系对原金钱债务的担保，乙丙要求直接以房屋抵偿债务不符合法律规定，驳回了乙丙的请求。

律师观点

本案背景是买卖合同欠款，乙丙将房屋过户给甲并非真实目的，为原债务提供担保才是真实意思表示。法院按买卖合同纠纷为案由对该案进行了审理，认定到期未偿还时房屋归甲所有的约定无效。以上情况，也称为“让与担保”。什么是让与担保，《九民纪要》第71条第1款规定如下：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第68条第2款也有类似规定。根据上述规定，债务到期不偿还，直接以房抵债的约定是不受法律保护的，其本质上还是属于一种担保，不能产生物权变动的效力。

那么案例当中，甲对乙丙用于抵债的房屋变价款是否有优先受偿权呢？其实，法律意义上的“让与担保”，和我们所举的案例还有所区别，法律规定的“让与担保”需要以公示登记为前提，但案例中甲并没有将乙丙的房屋过户到自己名下。经检索，大部分司法案例认为，具有优先受偿效力的房屋“让与担保”应当以转移登记为前提，如果房屋在形式上没有转移到债权人名下，即便双方确实存在担保的意思表示，也不能适用《九民纪要》第71条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第68条中关于优先受偿的规定。

案例来源：山东省烟台市中级人民法院（2023）鲁06民终503号