案情简介

2013年，被告明新物业公司作为乙方与甲方上一届凯阳公寓业委会签订《物业服务合同》，合同期为2013年4月1日至2015年3月31日。合同到期后，双方未续签物业服务合同，被告仍实际提供服务至2020年9月30日。

在被告服务期间，被告负责小区全体业主共有房屋出租的租金收取、负责电梯广告费的收取、负责小区净水站的租金收取及蜂巢快递柜租金收取，但被告收取上述租金、费用后直至退出小区物业管理，未向原告支付。被告在2013年接手本小区物业服务时，上一届物业公司（益镇物业公司）向其移交了3.8万元的公共收益，被告退出时亦未向原告交付。

综上，被告已不再担任小区的物业管理之职，应将上述归全体业主所有之财产进行转交，双方协商未果，故诉至法院。

原告凯阳公寓业委会提出诉讼请求：

1、判令被告支付原告2013年4月1日至2020年9月30日期间代为收取的房租收益共计218,500元；

2、判令被告按照每年6,000元标准支付原告2017年4月1日至2020年9月30日期间电梯广告收益21,000元；

3、判令被告向原告支付蜂巢快递柜收益4,000元；

4、判令被告按照每年1,000元标准支付原告2013年4月1日至2020年9月30日期间净水站收益9,000元；

5、判令被告支付原告上一任物业管理公司移交的公共收益38,000元。

被告抗辩：原告主张的各项收益及上一任物业公司（益镇物业公司）移交的3.8万元确实没有向原告支付过，原因是被告提供物业服务期间物业费从未调整过，故2015年被告和上一届业委会口头约定物业费不涨，房租收益、广告收益、蜂巢快递柜收益、净水站收益等各项收益全部归被告支配，用于小区物业管理，作为被告的亏损补贴。被告的上一届物业公司移交的3.8万元公共收益上一届业委会也明确表示用于小区的公益建设，被告也确实将该3.8万元用在了小区的公益建设中。现在民诉法规定的诉讼时效是3年，从原告起诉之日起3年前的费用已过诉讼时效。

法院判决

根据法律规定，小区公共部位属于全体业主共有，如无特殊约定，利用小区公共部位获取的收入（如房屋租赁收益、电梯广告收益、蜂巢快递柜收益、净水站收益）应归全体业主所有，由小区业主大会委托业委会进行支配。

本案中，被告利用小区公共部位获取了各项收益，原、被告的服务合同中未对上述收益如何分成进行约定，根据法律规定上述收益应归全体业主共有，原告有权主张返还。

案件审理中，被告抗辩被告所谓的口头约定内容涉及到小区公共收益分配的重大事项，在未经过法定程序下，该约定不能对全体业主生效，不能产生相应的法律后果，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。

关于被告抗辩的诉讼时效问题，本院认为，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，根据双方的物业服务合同约定，被告应向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每六个月公布一次专项维修资金和共有部分收益的收支账目，现有证据可以看出被告未曾向原告完全披露收益详情，不能得出原告在2020年9月30日被告退场前已知或应知其权利受侵害之事实，退一步讲，被告为涉案小区提供物业服务至2020年9月30日，之前双方从未就被告履行物业服务管理期间的相关费用进行过结算，故被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。

判决结果

被告明新物业公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市杨浦区大桥114街坊凯阳公寓业主委员会提供物业服务期间代为收取的房屋租金收益余额136,000元、代为收取的电梯广告费21,000元、代为收取的蜂巢快递柜收益4,000元、代为收取的净水站收益6,750元、上一任物业管理公司移交的公共收益38,000元。

律师解析

近年来，小区业主与物业公司之间的关于各项费用归属的纠纷越来越突出。

根据《‌中华人民共和国物权法》‌和《‌民法典》‌的规定，‌小区业主对所购房屋单元享有专有所有权，‌对建筑物的外墙、‌电梯和楼道等共有部分享有共有所有权。‌这意味着小区的公共收益，‌包括但不限于共用部位、‌共用设施设备的经营性活动获得的收益，‌以及占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位收入，‌都属于业主共有。‌此外，‌物业小区经营收入也归全体所有业主，‌包括公共区域广告收益、‌公共区域停车位收益、‌公共区域内租赁的摊位收益、‌利用公共配套设施的经营收入、‌部分通信运营管理费、‌因损坏小区公共设施的赔偿等，‌都属于这一范畴。‌

在业主大会、‌业主委员会成立前，‌物业服务企业可代为管理公共收益。‌成立后，‌业主大会可自行决定或通过物业服务合同约定委托给物业服务企业管理。‌公共收益的使用应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，‌收支情况应定期公告，‌接受业主监督。

公共收益分配：《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”《民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

公共收益使用：《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

根据判决检索，有的地方法院，在考虑物业公司对上述公共收益的取得投入了一定的管理成本，在扣除一定的管理费用后，将剩余款项退还给相应的业委会。