案情简介

项某为温州市鹿城区某小区的业主，其同一栋楼的另一户业主长期在楼顶种植盆栽，沟通未果的情况下，项某向住建局投诉，要求住建局对该业主非法侵占楼顶公共场地的行为进行查处。住建局受理后作出《答复》，认为花盆为活动物件，与擅自占用公共场地损害业主共同利益情形不符，不适用《物业管理条例》，未对投诉事项进行查处。项某不服，认为侵占人的行为严重影响了全体业主的共同利益，住建局未尽到调查职责，随后起诉至法院，要求撤销上诉《答复》。

法院判决

结合《物业管理条例》第五十条的规定，在未征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下，业主不得擅自占用（临时占用）物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。项某举报的另一业主侵占楼顶公共场地虽然只是以放置花盆的方式，但放置花盆是否构成占用或仅为一般性临时占用，应结合花盆放置的数量、占用面积及持续时间等来确定；至于有无损害业主的共同利益，应当综合考虑物业管理区域内场地的用途及其他情形，不能以必须造成实际损害作为“损害业主的共同利益”的认定条件。故本案判决被告住建局作出的答复违法。

律师点评

从物权法角度来看，商品房的楼顶应属于全体业主共有，个别业主占用楼顶空间从事个人行为，应该得到其他业主的一致同意。至于占用楼顶空间种菜种花是否合法，具体也需要看行为的内容和方式。楼顶摆放一些花盆而且收拾整齐，没有影响到他人利益和公共利益，且取得了其他业主同意的，一般不会产生纠纷。有些业主长时间占用楼顶空间，摆放花盆，或直接在地上铺土，用砖头围砌菜地甚至乱搭乱建，占用安全通道等，可能会滋生细菌、产生臭味，泥土流失引起排水管堵塞，造成积水等各种问题，不仅损害了业主的共同利益，也会影响市容环境卫生和城乡规划管理，受到相应的行政处罚。

法律依据

 《物业管理条例》第五十条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

案例来源：温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302行初353号