基本案情

张某通过与案外人签订购买协议，将位于某宾馆院内的阳光大棚、水一方茶吧和后厨等建筑实际占有并出租。2018年8月17日，当地城市管理行政执法局受理举报称上述建筑没有合法建设手续。城管局经过调查询问、现场检查、听证等程序后，认定上述建筑系违法建设，属于无法采取改正措施消除影响的情形，对张某作出了限期拆除的处罚决定。张某不服，向法院提起诉讼。

争议焦点

本案的处罚对象是违建行为人还是买受人？

法院认为

任何公民享有法律规定的权利，同时必须履行法律规定的义务。任何组织或者个人都不得有超越法律的特权。依据法律规定，规划主管部门有权责令违法建设的建设人限期拆除有关违法建设。对于建设人已经转让违法建设的情形，如果买受人放弃对违法建设的占有，并将违法建设退还建设人的，规划主管部门应当责令违法建设的建设人限期拆除违法建设；如果买受人基于买卖关系占有该违法建设的，因建设人不再占有违法建设，客观上已经不能拆除违法建设，故不应责令建设人限期拆除违法建设，此时由于买受人实际占有违法建设，享有该违法建设的利益，即应当承担拆除该违法建设的义务；如果买受人既实际占有违法建设，又主张其不是违法建设的建设人，不应责令其拆除违法建设，则属于只享有权利、不承担义务的主张，明显违反法律规定，不应予以支持。故认定行政机关作出的处罚决定合法，判决驳回张某的诉讼请求。

律师点评

《行政处罚法》第四条规定：“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，。。。”可见行政处罚的对象为具体行为，处罚的相对人，原则上是违法行为的行为人。在违建查处过程中，在能够认定违建行为人的情况下，一般是对行为人作出行政处罚。但往往还存在一些特殊的例如因租赁或买卖导致违建行为人和实际占有使用人不一致的情况，本案即属于此类情形。从行政处罚效率的角度来看，张某已经通过买卖合同实际占有案涉违建，客观上违建行为人已经没有处置权限，如果仍将违建行为人作为处罚对象，可能不利于违建的依法处置，影响行政处罚执行的效率。从权利义务对等的角度来看，张某实际已将违建出租并获得收益，如果其只享受租赁收益而不承担义务，明显属于权利义务不对等，有违公平。故法院判决驳回张某的诉讼请求，支持了行政机关的处罚决定。

案件来源：镇江市中级人民法院 （2020）苏11行终148号案件

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