案情简介

某地产公司开发一处楼盘，分三期销售。其在一期销售时，做出了“首开福利价首开后立涨500元/平米错过再无”等类似的广告宣传。而某业主在购买了该地产公司开发的一期楼盘后，发现实际情况与广告宣传中不一致，二期、三期的售价并未提高反而有所下降，便向行政部门投诉。

后该市的市场监督管理局经过调查，认为该公司构成虚假宣传，并对其作出了行政处罚。后该业主与地产公司就赔补偿方案无法达成一致意见，遂提起诉讼，要求地产公司按照广告宣传中的500元/平米支付购房折扣。

法院判决

驳回原告的诉讼请求。

律师点评

本案的系房屋买卖合同纠纷，其焦点在于案涉的广告宣传是否能作为合同的一部分及行政处罚能否可以直接作为认定民事欺诈的依据。

首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺并对商品房买卖合同的订立有重大影响的才构成要约，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见本案中上述广告宣传并未提及案涉房屋及相关设施所作允诺和说明，仅是对房屋未来价格的一种预估，属于要约邀请，并不能作为合同的一部分。因此，本案中业主以广告宣传的500元作为损失赔偿的依据，是没有合同和法律依据的。

其次，民事上的欺诈应当依民事法律自身关于欺诈的构成要件予以认定，行政机关为公法制裁之目的所认定的发布虚假广告等违法行为，不能等同于合同法律关系中的欺诈，是否导致虚假广告发布者承担相应民事责任，仍需要结合案件实际和双方签订的合同，予以认定。民事欺诈的前提是产生了错误认识作出了违背内心真意的意思表示。而本案中业主在签订涉案合同时，对所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容是明知的，合同系双方平等协商后达成的。

最后，本案涉及的商品房买卖不同于日常生活中当场清结交付的买卖。作为一名完全民事行为能力人,对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应有理性判断和审慎选择。而非仅依据前期所看到或听到的广告宣传即草率做出最终决策。但是本案中虽然被告公司不用承担民事责任，但是作为房地产开发企业，应当坚持诚信经营，珍惜企业信誉，在法律许可的范围内对所开发楼盘的相关信息进行全面、真实、准确的推介和宣传，否则会使商誉受损，不利于长远发展。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百五十二条  有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权； 

（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； 

（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第四百七十三条  要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。 

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：   

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；   

（三）有其他违背诚信原则的行为。

第五百八十四条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

案例来源：（2022）苏0481民初1126号    (2022）苏04民终4157号