基本案情
2018年8月3日，某地产公司开发一处楼盘，分三期销售。
2018年8月5日，该公司开始进行一期销售，做出了“首开福利价首开后立涨500元/平米错过再无”等类似的广告宣传。而某业主在购买了该地产公司开发的一期楼盘后，发现实际情况与广告宣传中不一致。
2018年10、11月，该公司进行销售的二期、三期，后续两期的售价反而低于一期的售价，因此一期的部分业主便向行政部门投诉。
2019年8月1日，该市的市场监督管理局经过调查，认为该公司构成虚假宣传，并对其作出了行政处罚。
后该业主认为自身受到了该地产公司的欺诈，要求其进行赔偿，但是双方无法达成一致意见，该业主遂提起诉讼，要求地产公司按照广告宣传中的500元/平米支付购房折扣，共计60800元。
在本案一审时，该地产公司提出了如下意见：1、案涉合同合法有效，是双方的真实意思表示。双方在签订合同过程中，该业主对上述价格是明知的，且在诉讼时也并未以该地产公司存在欺诈为由撤销《商品房买卖合同》，即至今该合同仍系有效。且行政处罚与民事上的欺诈并不等同。同时案涉房屋价值较大，且具备居住属性，该业主作为理性的完全民事行为能力人，对涉及家庭重大利益的房屋买卖事宜应作理性判断和慎重选择，其是否购买案涉房屋主要取决于其自身的消费需求和能力，乃至包括案涉房屋价格、小区内环境、相关设施设备等因素，而非仅依据广告即作出决策；2、案涉广告仅构成要约邀请，并非合同内容，不能作为定损依据。
一审法院认为该地产公司违背了诚信原则，构成缔约过失，该业主的诉讼请求在其损失范围内，因此支持了该业主的诉请。该地产公司不服一审法院判决，遂提起了上诉。
法院判决
中级人民法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。民事上的欺诈应当依民事法律自身关于欺诈的构成要件予以认定，行政机关为公法制裁之目的所认定的发布虚假广告等违法行为，不能等同于合同法律关系中的欺诈，是否导致虚假广告发布者承担相应民事责任，仍需要结合本案实际和双方签订的《商品房买卖合同》，依照相关民事法律规定予以认定。
故上述价格体现了双方真实意思表示，行政机关虽对该地产公司作出行政处罚决定，但该行政处罚行为并不能否定本案双方就案涉房屋价格所达成的一致约定。因此，该业主一审主张购房折扣，缺乏合同依据。
从法律适用来看，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，该地产公司发布的商业广告是否属于要约，应结合其中内容并严格对照上述规定予以确定。首先，案涉广告中关于“首开福利价首开后立涨500元/平米错过再无”等内容并不具体，没有具备足以使要约成立的主要条款，不符合我国《合同法》第十四条中关于要约的规定；其次，案涉广告内容并非指向出卖人受该广告约束的意思，而是希望或引诱不特定主体主动向该地产公司提出订立合同的意思表示；再次，对于房屋价格的商定，通过认筹申请表、认购书等协商过程，在双方签订的《商品房买卖合同》予以最终确定，整个过程中案涉广告的内容均未作为房屋价格的组成部分。因此，案涉广告为要约邀请，并非要约。就该业主一审主张的相关损失，其并未举证证明其因案涉广告而造成的实际损失数额，案涉商品房的价格上扬或者下跌属市场行为，视房地产市场供需行情而定，由此带来的利好或不利均应由房屋所有人享有或负担。故该业主的一审诉请于法无据，不应予以支持。
综上，撤销一审判决，驳回该业主的诉请。
律师解析
1、关于合同的效力：
案涉的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，双方对房屋的价格都是明知的。虽然该地产公司被行政机关以虚假宣传为由进行了行政处罚，但是是否构成民事上的欺诈仍应当根据民法典的相关规定予以确认。且本案中，业主也并未就案涉合同的内容主张撤销或变更。
2、关于广告是否构成要约：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。而案涉广告宣传并不具体明确，对于房屋价格也没有重大影响，不满足相应条件，应当为要约邀请。同时该广告也仅是开发商对未来房价的一种预估，在后续订立合同时，具体的房价也在合同中予以了明确，双方都按约履行了合同义务。案涉房屋价格的上扬或是下跌是不受开发商把控的，是受市场调控的。这就需要购房者在购房时，保持理性，结合房屋的价格、相关设施及自身的消费需求和能力等因素综合考量，慎重的作出选择。
