案情简介

2002年11月25日，被告物业公司与开发商甲公司协商签订春江花园前期物业管理合同一份，约定由物业公司对甲公司开发的春江花园住宅小区实施前期物业管理。合同约定的管理期限为2002年11月25日（即合同签订日）起至业委会成立时止。2007年12月22日，原告春江花园业委会成立。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函被告物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。物业公司接函后即派其副总经理于2008年7月17日与业委会主任协商，并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认：物业公司截至2008年6月30日，应当返还业委会预收的2008年7月1日后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益等合计2327931.87元。协议第十条还约定，“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”。该协议附有双方确认的“结算项目表”和“支付协议”各一份。其中“结算项目表”记载2008年收取的春江花园小区共有部分停车费为629035元，2007年预收2008年共有部分停车费160180元。该部分停车费的70％归业委会管理，由物业公司将此款移交给业委会。

法院判决

一审法院判决被告物业公司于本判决生效后3日内返还原告业委会3315668.03元。一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已经发生法律效力。

律师解读

本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有受益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。

法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。