基本案情

某年，某房地产公司竞拍得一块国有土地使用权。该房地产公司在取得建设工程规划许可证后，将该块土地建设成一小区。在小区建成后，经测绘验收合格，共计有59个地面停车位。

该房地产公司在与业主签订购房合同时，对建筑区划内相关物业归属作出约定，包括规划区域内，规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于该公司。但是之后由于这些地上车位面积均未计入建筑面积，该地面车位均不能办理产权登记手续。后双方无法就车位的归属权达成一致意见，该房地产公司遂向法院提起诉讼，要求确认该车位的所有权归公司所有。

法院判决

驳回原告的全部诉讼请求。（原告不服上诉，二审维持原判。）

相关法律

本案的焦点在于，案涉小区的59个地面停车位的性质及权利归属认定。

首先，民法典相关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。上述规定实际上包括了两种不同类型和性质的车位。第一种是建筑区划内，经过规划用于停放汽车的车位，在开始建造之初经规划部门批准，并服务于整个小区业主居住便利而设计建造的；第二种是非规划内车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于第一种车位的权利归属根据民法典前述规定采用约定方式；第二种情况，民法典也直接规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

其次，开发商按照规划建设的地面停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。规划从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。由于涉案59个地面停车位未计入小区的建筑面积，本质上仍属于土地使用权。随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权应当归小区业主共有。 

最后，根据民法典合同编规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；未尽到提示说明义务的，该格式条款无效。本案中，原告提交的与业主方签订的合同中对地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，同时也未尽到提示说明义务，因此该格式条款无效，原告主张的权利便没有了合同依据，案涉的地上车位的使用权应当属于小区业主的。

相关法律

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：   

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；   

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

案例来源：（2020）浙0624民初4465号     (2021）浙06民终881号