案情简介

2016年2月21日，张某与高某及案外人南京存房房地产经纪有限公司签订《存量房交易合同》，约定张某将南京市江宁区东山街道2199号山水方舟小区x幢101室房屋出售给高某，房款198万元。合同签订后，高某付清房款，张某协助办理了过户登记。2020年，因文明城市建设，高某得知单元的全体业主于2007年8月即对单元地下室进行了分隔，分隔出的7号小地下室归101室业主使用。但张某未告知高某该情况，也未向高某交付7号小地下室，而是继续占有使用。故高某诉至法院要求确认7号地下室归其使用并交付。

法院判决

一审法院判决支持原告诉请，双方当事人均未上诉，判决生效。

律师解读

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，101室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分。并且101室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。故业主转让建筑物内住宅、经营性用房时，如无特殊约定，其基于法律规定或共同管理约定所享有的对共有部分专有使用权应一并转让，既有的共同管理约定对继受取得权利的业主继续有效，转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条 【业主对共有部分的共有权及义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。   

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条 【建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。