基本案情

某年，甲乙两人与某公司签订商品房买卖合同，购买一酒店式公寓用于自住。某公司将房屋交付两人验房时，该二人发现该房屋格局中的卫生间位置由原来售楼员告知的房屋边侧调整至客厅区域。于是两人便以该房的户型与被告售楼人员销售时承诺的格局不符，拒绝收房。后两人与公司多次协商未果，遂诉至法院。

法院判决

一、某公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告房屋总价的5%的赔偿金；

二、驳回原告其他诉讼请求。

（后双方均提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。） 

律师解读

本案中的商品房买卖合同是合法有效的，因此主要焦点为公司在销售案涉房屋时向两人出示的户型图与实际交付的房屋的户型格局是否相同。后经过法院审查，案涉房屋与华强公司销售的其他楼层房屋户型格局确有不同。虽双方在签订的《商品房买卖合同》中对于房屋户型未予明确约定，但某公司在对案涉房屋宣传时，有明确具体的户型格局，原告方也出于对该布置的认可购买了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。因此本案中被告所宣传的资料便是属于这种情况。

在损失的认定上，案涉房屋交付情况与约定不符，如何确定损失？如已查明购房者损失客观存在，则最佳确定损失数额的方法应为司法鉴定。若不进行司法鉴定，法院也可以参照涉案房产同一地区，同一户型、面积、同一购房时间，不同户型之间的房屋差价，并结合当地房地产市场价格变化，房屋的预期收益价值，适用公平原则，确认损失。在本案中认定的损失为房屋总价的5%。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚信原则的行为。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。