案情简介

某年，王某欲买房，遂与某置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定王某购买由某置业开发建设的位于某区某路的2商品房，总房价款322,593元。关于产权登记，双方合同约定了相应的违约责任，即“由于政府拆迁工作滞后等不可抗力的原因，导致买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任；因出卖人责任造成的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”

合同签订后，王某交纳了全部购房款，商品房交付后，由于政府拆迁等原因，置业公司至今未办理完毕商品房权属登记初始备案手续。后王某要求置业公司按照房价款的日万分之一的承担违约责任，但是该公司认为这样计算违约金标准过高，要求按照合同约定承担违约责任，后双方无法达成一致，王某遂诉至法院。

法院判决

一审法院判决：被告公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王某逾期办证违约金4380.81元（按房价款的日十万分之一计算）。

律师分析

约定的以购房款万分之一为标准支付违约金，原告的预期利益无法得到保护，应当适当地提高违约金，但是同时保持适度。总的来说还是要依据民法中的填平原则来明确损失从而进行赔偿或补偿。

当合同约定的违约金低于实际损失时，依据民法典规定，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当增加，而合同违约中的实际损失包括直接损失和间接损失，间接损失即可得利益的丧失。本案中原告已经入住，并未造成直接的经济损失，仅因无法办理落户手续可能会房子的交易转让等方面的问题。此类损失均不易确定的损失，应当结合相关法规进行分析。

“法院在根据当事人要求调整违约金调整时，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，进而确定违约金调整标准。”而在本案中首先，被告已经按约履行了交付房屋的义务，而协助办理房产证是从合同义务且并未并未给对方造成直接的损失，不应当提高过多的违约金；其次，从当事人违约的过错程度上来看，未按期办理房产证的原因是所购置的土地尚有未动迁住户，开发商并非恶意违约；最后，根据公平原则，如果完全依照合同约定的以购房款万分之一为标准支付违约金，原告的预期利益无法得到保护，应当适当地提高违约金，但是同时保持适度。总的来说还是要依据民法中的填平原则来明确损失从而进行赔偿或补偿。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》

第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。