案情简介

吴某1其与吴某2系兄弟关系，原无锡市某区某镇某15号房屋共有2间，其中西面1间房屋的中造系吴某1于1980年左右出面从吴某良处购得。购买时原有房屋2造，前造为空宅基地、中造为1978年建造的二层楼房（底层10架、2楼8架）、后造为7架旧房。吴某良的东邻为吴某1、西邻为吴某2。在吴某1经手翻建房屋时，该处购得的房屋已全部拆除（包括该户宅基地上的所有原有建筑物）。

原无锡市某区某镇某15号西面1间房屋（以下简称涉案被拆迁房屋），房屋为2造2层楼房，宅基地使用证（1991年8月15日取得）和房屋所有权（1996年9月4日取得）载明的土地使用者为吴某2。该房屋的土地（宅基地）登记卡的制图人为葛某。上述涉案被拆迁房屋的房产证和土地证是由吴某1具体经办，办好后一直放在吴某1处直到拆迁。

2011年8月20日，吴某1持吴某2亲笔签名的授权委托书以被拆迁人吴某2的名义与无锡市某房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）签订《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。2014年5月20日，涉案被拆迁房屋进行了安置结算，实际安置坐落于无锡市某区共3套房屋（以下简称涉案拆迁安置房），安置面积共计为260.01平方米，房屋结算款计229736元在拆迁款中扣除，过渡费、搬家费、提前支付款及结算款余额共计189364元由吴某1领取，房屋钥匙由吴某1全部领取并在吴某1处。现涉案被拆迁房屋已被拆除。

吴某1向法院起诉吴某2，要求确认坐落于无锡市某区房屋归吴某1所有。

法院审判

一审法院认为：

《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，吴某1从吴某良处购买了某15号房屋的西面1间，并进行了翻建，原有该处宅基地上的所有建筑物都已被拆除，翻建后的房屋领取了相应的土地使用权证和房屋产权证。因此，该房屋因合法建造而取得物权。涉案被拆迁房屋在签订拆迁安置协议时的面积，是由房产证上合法面积与之后在拆迁前建造的部分面积合并而来，现涉案被拆迁房屋均已被拆除，并依据拆迁安置协议取得了相应的3套涉案拆迁安置房。因而，该3套涉案拆迁安置房系拆迁取得的合法财产，其相应的权利应受法律保护。

吴某2仅为涉案被拆迁房屋的名义所有人和3套涉案拆迁安置房的名义所有人，其未有证据证明该涉案被拆迁房屋吴某2支付了相应的对价，也未有证据证明是吴某1赠与给吴某2的。因此，吴某2并不是涉案被拆迁房屋和3套涉案拆迁安置房的实际所有人。另外，从上述涉案被拆迁房屋的房产证和土地证是由吴某1具体经办，办好后一直放在吴某1处直到拆迁这一情节也可以从一个侧面证实，涉案被拆迁房屋的真实权利人不是吴某2。综上，可以认定，涉案被拆迁房屋实际权利人应为实际出资人吴某1。同理，因涉案被拆迁房屋拆迁而合法取得的3套涉案拆迁安置房，理应也归吴某1所有。

二审法院认为：

一、涉案被拆迁房屋的实际所有权人应如何认定。涉案被拆迁房屋虽然登记在吴某2名下，但吴某1主张是借名登记，房屋实际是其所有。因就该房屋双方均主张是从吴某良处购买房屋后进行拆除翻建后形成，在双方对权属存在争议，且一方主张是借名登记的情形下，故就该房屋的权属应结合具体购买和翻建情况予以认定，不应仅依据登记情况予以确认。根据目前已有证据，一审认定涉案被拆迁房屋是由吴某1出资购买以及翻建并无不当。

因涉案被拆迁房屋中有房产证登记的部分的物权实际也是基于建造而产生，吴某1作为出资建造人在房屋建造完毕后即可取得该部分房屋的所有权。至于吴某2提及的该部分房屋并非合法建造的问题，虽然双方目前均未向法院提交当时建造该房屋的审批资料，但考虑到早期农村建房确实存在手续审查不严的历史情况，且该部分房屋在上世纪90年代也由相关机构发放了房屋所有权证，也是对该部分房屋因建造取得所有权的认可。吴某2主张是因为当时兄弟分户进行的登记，但是目前并无具体兄弟分户的协议，也无其他证据证明吴某1同意将房屋赠与给吴某2，而根据当时土地、房屋登记经办人葛某的证言可以反映当时是考虑到土地超面积，吴某1要求将土地证登记在吴某2名下，房产证也因需要与土地证一致而办在吴某2名下。再结合被拆迁房屋的土地证和房产证一直是由吴某1具体经办并一直持有直到拆迁，房屋实际与吴某1名下的房屋是共一个门进出，也是由吴某1在使用等情况，可以反映涉案被拆迁房屋的实际权利人应为吴某1，吴某2仅为名义所有权人。

二、能否基于被拆迁房屋的权属情况来确认案涉的三套拆迁安置房的权属。涉案三套拆迁安置房虽然形式上是依据补偿安置协议取得，但补偿安置协议中已明确采取的是产权调换进行的安置，故就该三套拆迁安置房的权属还是应结合被拆迁房屋的权属进行认定。被拆迁房屋虽然已被拆除，物权灭失，但该物权已转化为拆迁安置利益。目前三套安置房已经明确，拆迁安置利益已经确定化，在双方对拆迁安置利益权属存在争议的情形下，可以由法院进行确权审理。鉴于涉案被拆迁房屋的实际权利人系吴某1，一审认定因被拆迁房屋拆迁安置取得的3套涉案拆迁安置房屋归吴某1所有并无不当。

律师解读

宅基地使用权证和房产证登记的所有权人有时并非实际所有权人，在实践中通常会有借名的情形出现。在借名情况出现时，房屋的权属不应仅依据登记情况予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第231条，若合法建造房屋，在建造完毕后即可取得该部分房屋的所有权。因此，虽然拆迁利益登记在他人名下，实际所有权人在协商不成的情况下，仍可通过法院确权决定最终拆迁利益的归属。

在征收过程中，在他人对房屋权属存有争议、征收部门无法判定的情况下，为了减少讼争，征收部门可告知先行解决权属争议，待权属确定后，再决定征收对象，签订相应的征收补偿协议。