案情简介

刘先生是合肥市新站区A小区3幢XXX室房屋业主，房屋面积为138.3平方米，2009年3月20日甲公司与刘先生签订《前期物业管理服务协议》协议，约定甲公司对房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理。多层物业管理服务费为每月每平方米建筑面积0.6元，向业主或物业使用人预收，每次交纳费用时间为每季度首月10日前。但甲公司发现刘先生自2012年12月31日起就一直未缴纳物业服务费，多次催缴无用后便将刘先生诉至合肥市瑶海区人民法院。要求法院判令刘先生支付2012年12月31日至2019年3月31日所欠的物业费6327.23元，违约金暂计2000元，合计8327.23元，并承担该案全部诉讼费。

被告刘先生辩称前期小区整体修整时他反映不需要重新做，但物业强行修整，而后其住房就开始漏水。同时小区物业服务也存在其他不到位的情况，例如:物业对占用私人停车位的行为不进行管理使得自己支付了停车费却无法使用；存在垃圾、路面、违章建筑等问题。同时被告刘先生也主张其未缴费用时间已长达6年有余，部分费用已超过诉讼时效规定，可以免除部分费用支付责任。

法院判决

一、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市甲管理有限公司2012年12月31日至2019年3月31日的物业管理服务费6223.5元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

律师分析

原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对双方均据有约束力，被告刘先生作为该小区业主及签订合同的当事人，应受该合同约束。甲物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应强化服务意识，不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。刘先生作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。

原告依约履行物业服务义务后，被告理应按约支付物业管理费。关于被告辩称其房屋漏水问题，原告应采取积极有效的作为方式去回应业主的诉求，被告应在查明原因的基础上，按法律规定向相关的责任主体主张权利，不能以此为理由拒绝支付物业费。

而本案中被告刘先生提出的物业服务中存在的其它问题，只能证明原告提供的服务存在部分不完善之处，亦不能以此为理由拒绝支付物业费。

关于物业费已过诉讼时效问题，因物业服务合同具有持续性和连续性的特点，原告一直不间断的向被告提供各项物业服务，被告作为业主一直接受原告的物业服务，故原告诉请的物业服务费诉讼时效并未超过，被告刘先生不能以此为理由进行抗辩。

法律规定

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：   

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   

（五）按时交纳物业服务费用；   

（六）法律、法规规定的其他义务。