案情简介

04年7月30日，某公司与张某签订《认购书一份》，内容包括了1、商品房的名称、面积、质量及价格；2、对付款进行了约定合同签订生效时付房款人民币26000元并在在04年8月30日前付，余款进行贷款。3、表明了房屋交付时间及办法以及相关的违约处理办法同年的8月2日，张某将26000元汇入某公司的银行账户中。剩余房款未付，关于未付原因，张某与该公司各执一词。由于该公司一直未取得商品房预售许可证，且涉案房屋也未建成。后张某某要求该公司赔偿损失，包括其购买的房屋从05年至18年的售价增值部分，即857387元。后双方无法达成协议，该公司先诉至法院要求判令《认购书》无效，后张某反诉该公司，要求该公司赔偿张某的各项损失，共计857387元。

法院判决

一审法院判决：1、认定该《认购书》无效；2、要求该公司返还张某购房款26000元及利息；3、驳回张某的其他反诉请求。（后张某上诉）

二审法院改判：1、认定该《认购书》无效；2、要求该公司赔偿张某损失857387元以及相关的诉讼费用和鉴定费。

律师分析

本案中主要存在以下几个问题：

首先是认购书是否可以认定为房屋买卖合同以及效力如何。目前某些开发商仍会在手续不完备的情况下，仍选择与买方先行签订所谓的认购书、订购协议等就房屋买卖事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金。在法理上，认购书是房屋买卖合同的预约合同。但是根据相关法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，认购书明确了姓名、房屋基本状况、价款、付款方式和付款时间、交付时间、违约责任等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且地产公司已经收受了一定的购房款，应当视为商品房买卖合同。根据规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该公司在二审判决时仍未取得许可证明，故该认购书应当认定为无效合同。

还有就是在合同认定为无效时，在过错承担上，本案中地产公司明显主观故意，即在明知未取得许可证明的情况下，仍委托另一公司代理销售商品房。即使在签订认购书时已知晓对方尚未取得商品房预售许可证明，但张某对该公司未来取得预售许可证明具有合理的期待。众兴公司与张某某签订的认购书，并不因张某某的签字行为而无效，系因大众兴公司在起诉前未取得商品房预售许可证明而无效。因此该认购书因违反法律强制性规定而无效系因大众兴公司的原因造成，应由大众兴公司承担合同无效的全部过错。

最后就是在损失金额确认上，一般包括实际损失以及可预见性的利息。在此案中，一审法院认为以张某已付购房款以及其利息作为损失，显示公平。本案从签订认购书至提起诉讼横跨14年，在此期间房价大幅上涨，该公司仍不积极主动取得案涉房屋的商品房预售许可证，损害了张某的预期可得利益。因此即使张某仅支付一小部分购房款，但张某并无过错，故此房屋在期间的差价即是实际损失。

法律规定

1、《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百零八条 本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

3、《商品房销售管理办法》

第十六条  商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况； 

（三）商品房的销售方式； 

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺； 

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 

（八）公共配套建筑的产权归属； 

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜； 

（十一）解决争议的方法； 

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。