案情简介

宋某清与宋某菊均为溧阳市某街道新庄居委某村村民，宋某清系宋某菊的伯父，宋某华、宋某芳、宋某平和宋某和均系宋某清子女。1988年4月10日，溧阳县土地管理办公室办法《宅地使用证》，载明的主体为宋某清住址为溧阳县马垫乡新庄村某村民小组，人口为1人，房屋建筑面积109平方米，宅基地面积109平方米，平面位置图显示宋某清房屋由南北各两间构成，中间为一空地。1993年4月30日，溧阳市土地管理局办法《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者为宋某清，地址为马垫乡新庄村某组，用地面积为84.5平方米，建筑占地84.5平方米，附图显示宋某清房屋有南北两块构成，中间为一空地。1995年7月24日，宋某菊从溧阳市马垫乡人民政府领取了《宅基地用地许可证》、《江苏省村镇工程建设许可证》、《乡镇建设工程施工许可证》，载明宅基地面积62.9平方米，建筑面积157平方米，层数为2.5层，位置系原宋某清房屋北面两间，建设项目名称为翻建，工程名称为住宅翻建。1995年9月1日前，房屋翻建完成。

1996年12月10日，宋某清去世。1997年3月28日，宋某菊向宋某华支付3000元，宋某芳在《转入建房土地证书》签字，《转入建房土地证书》载明：今立据由交宋某清的建房土地证同意转入宋某菊，其中不包括南面（？）宋某清原二间平屋，如转让再由子女商量作出决定。

2018年遇拆迁，溧阳市某街道办事处与宋某菊签署《征地房屋补偿协议》，征收宋某菊居住的北面房屋，保留宋某清原南面的两间平房。宋某华、宋某芳、宋某平和宋某和认为宋某菊私自拆除宋某清宅基地上房屋，建造3层占地84平方米的楼房并居住至今，侵犯其基于宅基地继承份额获得拆迁安置补偿款的权利，故向溧阳市人民法院起诉，并将溧阳市某街道办事处列为第三人，要求宋某菊赔偿原告某村x号109平方米被拆除的损失，按宅基地拆迁安置补偿利益计算暂计561350元。

法院审判

一审法院认为：

1、宋某清为原房屋所有权人，其在宋某菊将北面房屋翻建的过程中配合办理相关手续，宋某清在去世前也一直居住在其南面的平房中，双方并未就宋某菊建房产生矛盾。四原告提供的《情况说明》中陈述“宋某菊当时翻造房子的事情，我们四人事先并不知情，后来我们父亲脚受伤了，宋某华和宋某平回乡下看望父亲，才看到我们原来的房子没有了，看到的是宋某菊新造的房子......”。因此，四原告在宋某清去世前即知晓宋某菊翻建房子一事，而在此后的二十几年的时间里四原告均未向宋某菊本人或村委提出异议。

2、根据《转入建房土地证书》载明内容，宋某芳确认原宋某清北面的房屋转给了宋某菊。综合宋某清及四原告认可宋某菊翻建宋某清北面房屋的事实以及在同一天宋某菊向宋某华交付3000元、宋某菊和宋某芳在《转入建房土地证书》上签字确认原宋某清北面的房屋转给宋某菊的事实，能够证明宋某清和宋某菊存在房屋买卖关系。

3、宋某清和宋某菊均为某村村民，当时的村规民约不给外嫁女安排宅基地，宋某菊无法以自己的名义申请盖房，从而以宋某清的名义办理建房手续。虽然相应的产权证书、建房审批证件登记的权利人为宋某清，但是结合宋某菊出具建房、办理建房手续、持有产权证书和建房证书等事实可印证宋某清与宋某菊存在房屋买卖的事实。

 溧阳市人民法院认定宋某菊系案涉房屋实际所有权人，于2018年11月2日作出（2018）苏0481民初6235号民事判决：驳回原告的诉讼请求。

律师解读

 农村房屋买卖需谨慎，若村集体经济组织成员之间自愿签订农村房屋买卖合同，且无法律明确规定的合同无效、欺诈、谐波、乘人之危等情形，一般认定房屋买卖有效。如遇征收，征收对象为转让后的房屋所有权人，因征收所得的补偿利益归转让后的房屋所有权人。

一旦发生上述农村房屋买卖合同有效的情形，为了防止以后不必要的纠纷出现，在支付了相应的房屋对价后，双方应当及时办理物权登记手续，以保护自身权益；在无法办理物权登记手续时，注意保存相关证据以备不时之需。

在征收过程中，为了减少征收部门征收过程中的风险，对于征收范围内未经登记的农村房屋买卖问题，征收部门在确实无法确定的情况下，可待买卖双方先行处理后，再行决定具体的征收对象。