案情简介
溧阳市某服饰公司（以下简称“服饰公司”）与溧阳市某供销有限公司（以下简称“供销公司”）于2013年订立了《租房合同》，合同约定供销公司将自有的位于溧城镇某河路 1 号楼房2到4楼租赁给服饰公司做服装行业，并提供门面房屋1间及食堂2间供服饰公司使用。2017年12月30日，供销公司与服饰公司签订《补充协议》一份，协议约定2018年1月1日后的租赁为不定期租赁，实际租赁时间从2018年1月1日计算至服饰公司腾空该房屋为止。政府征用对服饰公司的补偿款，由服饰公司与政府协商该补偿款，与供销公司无关。
2018 年 2 月 1 日，政府与供销公司签订《征收补偿协议》，对位于溧城镇某河路供销公司所有的房屋和土地进行征收，补偿总价共计900万余元，该补偿总价经评估确定，其中包括房屋评估价值、搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失等费用。协议签订后，供销公司领取了部分补偿款，剩余补偿款因服饰公司及其他承租人未搬迁导致无法支付。
服饰公司认为其作为承租人应享受征收过程中的权利，其于2021年作为服饰公司起诉至溧阳市人民法院，要求供销公司和政府向其支付拆迁补偿款暂计409546.5元，具体金额待第三方评估公司增添漏项补偿后，再行明确。
法院审判
一审法院认为：
本案争议的焦点是在补偿款总价中的搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失的三项费用应当由谁享有的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定, 房屋征收与补偿的对象是房屋所有权人。对于房屋的所有权人享有的补偿范围,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。
因此，本案争议的三项费用依法应当归供销公司所有。供销公司与征收方达成补偿协议和与服饰公司之间房屋租赁合同分属不同的法律关系。本案服饰公司不能依据房屋租赁合同成为房屋征收与补偿的对象而享有属房屋所有权人的拆迁利益。同时，服饰公司与供销公司所订立的房屋租赁合同到期后重新订立的《补充协议》是不定期合同，合同双方均有随时解除合同的权利，且双方对合同解除的搬迁、停业停产等后果是明知的，该项损失是合同解除形成，而不是因征收活动形成的结果。服饰公司应当根据《补充协议》的约定交还所租赁的房屋，服饰公司在承租合同解除后所实际发生的搬迁费用等损失《补充协议》中没有约定，应当由其自行承担。供销公司与政府间的《征收补偿协议》和征收补偿行为并不影响和损害服饰公司的承租利益。服饰公司要求享有搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失的诉请没有事实和法律依据。
溧阳市人民法院于2021年8月9日作出（2021）苏0481民初3566号民事判决：一、供销公司支付服饰公司62963元财物损失补偿款，在其搬离腾空所租赁房屋后十日内支付。二、驳回服饰公司的其他诉讼请求。
二审法院认为：
关于服饰公司主张的搬迁补助费、临时安置费。服饰公司与供销公司签订的补充协议明确双方系不定租赁关系，供销公司享有任意解除权，即使不遇征收，在供销公司主动解除案涉租赁关系的情况下，服饰公司也需花费人力物力寻找新的厂房安置并进行搬迁，故该费用不属于因拆迁而给服饰公司造成的损失，而且《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，搬迁补助费、临时安置费是针对房屋所有权人作出的补偿，与承租人并无必然关联。因此，服饰公司主张享有搬迁补助费、临时安置费的理由不能成立。
关于服饰公司主张的停产停业损失。被征收人即房屋所有权人将房屋对外出租也是一种经营活动，房屋征收也导致其无法对外出租而造成损失。征收引起的停产停业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失，获得补偿的主体应为房屋所有权人。在租赁期内房屋被征收的，承租人主张停产停业损失的，应按合同约定并提供相应证据。本案服饰公司、供销公司对停产停业损失的补偿未作明确约定，服饰公司一直在使用案涉房屋未搬离，故本院对服饰公司主张的停产停业损失不予支持。
常州市中级人民法院作出(2021)苏04民终5348号民事判决：驳回上诉，维持原判。
律师解读
一、搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失补偿对象的法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
二、承租人能否享受搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失？
在现实生活中，承租人一般认为其存有实际损失，房屋所有权人未有实际损失，房屋所有权人取得上述费用均来源于承租人，故要求享受三项费用，但是承租人享有权利均来源于其与房屋所有权人存在的房屋租赁法律关系，因此，承租人享受三项费用无任何法律依据。
若承租人与房屋所有权人在租赁合同中明确约定搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失该三项费用的归属，承租人可依据房屋租赁关系向房屋所有权人主张。
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