案情简介

一、陈某因政策及军人身份限制无法办理按揭贷款手续，遂与杨某约定以杨某的名义办理贷款购买房屋。

二、2001年5月31日，杨某与北京某某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由杨某购买该公司开发建设的108号房屋，房款总1088784元。108号房屋登记在杨某名下，后陈某以本人名义办理入住手续并装修。该房屋一直由陈某及家人居住。

三、根据法院生效判决及相关公证文书，杨某欠梅某债务1545500元，欠贾某债务5400000元。2005年7月，因杨某未按期偿还前述债务，贾某、梅某分别向法院申请强制执行。同年9月15日，法院查封了杨某名下108号房屋，随后发出通知决定依法评估、拍卖。

四、在先后两次在向法院提出执行异议被裁定驳回后，陈某于2011年向法院提起执行异议之诉，以自己为108号房屋的所有人为由，要求法院停止对108号房屋的执行。

法院判决

海淀区法院一审判决驳回诉讼请求，陈某不服，提出上诉，北京市一中院二审判决发回重审。

海淀区法院经重新审理依然判决驳回诉讼请求，陈某向北京市一中院提起上诉，北京市一中院最终判决驳回上诉，维持原判。

律师分析

借名买房关系不能对抗法院的强制执行，即当法院强制执行出名人名下的房产时，借名人以二人之间存在借名买房关系，该房屋实际为借名人所有为由，申请法院停止执行的，法院将不予支持。

本案中，陈某以杨某名义购房，杨某所欠债款虽与陈某无关，但由于房屋登记在杨某名下，在杨某未能如约偿还借款、债权人申请强制执行时，法院查封杨某名下的108号房屋并决定择日拍卖于法有据，陈某不能以二人之间的约定对抗法院的强制执行，因此，法院最终判决驳回陈某的诉讼请求。

法律规定

江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》

19、 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？

人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。

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案件来源：北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04224号