案情简介

2019年，重庆A物业服务有限公司因B小区的业主刘先生拖欠物业管理费1010元，在多次催讨无果后将其起诉至重庆市云阳县法院，要求法院判决刘先生支付物业管理费。

而刘先生辩称：

1、A物业公司的各项服务不到位，作为业主他并不认可A公司提供的服务与收取的物业费等价值，故有权拒绝支付物业费。

2、A物业公司是基于《前期物业服务合同》约定而为该小区提供的服务，但合同约定的期限为小区业委会成立之日止，小区业委会已于2018年6月19日成立，合同早已终止，双方已不存在合同关系。

3、A物业公司损害小区设施设备，存在根本违约，应赔偿损失。损坏的设施设备包括路灯、乒乓球台、座椅、门厅瓷砖、门禁系统等。

4、A物业公司利用小区共有设施设备收取费用据为己有，一直未对获取的利益进行公布。

基于以上几点，刘先生在请求驳回原告诉讼请求的同时提出反诉：

1、判决双方不存在任何合同关系，并要求A物业公司停止侵权并撤出小区；

2、返还多收取的相关费用33元；

3、对损坏的设施进行整修并赔偿1872.8元，以及利用小区公共设施等获取的利益返还给反诉原告1197.7元；

4、公布物业交接和共有设施设备等情况；

5、公布2015年10月17日至2019年12月1日的物管费收支情况和利用小区公共设施等收取的利益及合同。

查明事实

2013年7月12日，原告A物业公司与重庆市某实业有限公司签订《前期物业服务合同》，承接B小区物业管理服务，合同期限自2013年7月12日起至2016年7月11日止。刘先生于2014年购买B小区2幢××号房屋，合同备案建筑面积为106.96平方米，实际面积106.06平方米。2015年10月18日，A物业公司（甲方）与刘某某（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务内容及范围、甲乙双方权利义务、物业管理事项。其中第四条服务期限约定：本合同期限自签订之日起至小区业委会成立之日止，由甲方与业委会协商续签物业服务合同。后A物业公司一直按备案建筑面积106.96平方米和1.15元/平方米/月的标准向刘先生收取物业服务费至2018年6月16日。

2018年6月25日，B小区业主委员会成立，刘先生系该业主委员会委员。同年7月10日，B小区业主委员会向A物业公司发函，要求公司在制度建设、人员管理、安全保卫、绿化维护、卫生保洁等方面进行整改。2018年8月30日，A物业公司向B小区全体业主发出关于调整B小区物业服务费的公告，调整住宅服务费每月每平方米（建筑面积）0.7元。

2019年2月25日，A物业公司提出退出B小区物业服务。2019年6月10日，B小区召开物业管理公司选聘大会，期间部分业主与业主委员会成员发生争执，最终未能选聘成功。2019年6月27日，A物业公司再次提出退出B小区物业服务。后经街道、社区、B业主委员会共同商议决定：B小区在没有选聘到新的物业管理公司进场以前，暂时由原A物业公司继续为小区服务并做好当前相关工作；待新选聘的物管公司入场后，配合完善相关资料。

2019年10月29日，法院召集A物业公司及小区业主委员会副主任等在B小区进行实地查看，发现小区草坪灯存在被破坏的现象，部分架空层清扫不彻底，部分区域堆放有少量垃圾，现场有部分业主认可原告的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后及时发电保证电梯正常运行及电梯出现故障及时维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾。

2019年11月20日左右，A物业对小区内部分损坏的草坪灯进行了维修更换。2019年11月29日，A物业公司在小区公示栏张贴了B物业费收支明细表（截止2019年9月）、B小区广告费支出明细表、B广告位租赁收入明细表，被告对其中内容持有异议。

裁判结果

重庆市云阳县人民法院于2019年12月20日作出（2019）渝0235民初6134号民事判决：

一、限被告刘某某于本判决生效后十日内支付原告重庆A物业物业服务有限公司2018年6月17日至2019年6月17日的物业服务费1010元；

二、限反诉被告重庆A物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告刘某某物业服务费33元；

三、反诉被告重庆A物业物业服务有限公司于本判决生效后二十日内向反诉原告刘某某公布物业承接查验档案和共有部分收益的相关合同；四、驳回反诉原告刘某某的其他反诉请求。

一审宣判后，刘先生提出上诉。重庆市第二中级人民法院于2020年5月11日作出（2019）渝02民终337号民事判决：驳回上诉，维持原判。

法律分析

对物业服务不满意的业主是否可以通过拒交物业费的方式行使自己在物业服务合同中的抗辩权？

业主行使抗辩权的事实基础是否成立，法院减免物业费的裁量依据，实际上要看物业服务质量是否达标、符合约定。由于物业服务合同的内容主要是提供公共服务，包括设备维护、小区环境、安保等全方面的综合服务，具有无形性、服务内容多样性、公共性、业主需求差异性等特性，所以物业服务做到尽善尽美的现实难度很大，有不尽如人意的地方实属客观情况。

因此，判定物业服务是否达标，应从多个方面综合判断。在物业服务轻微瑕疵的情况下，法院可以认定物业公司违约，将业主的意见反馈物业公司，责令物业公司整改，必要的情况下引导业主向行政主管部门反映，但不予认定业主抗辩事实成立，不宜减免物业费。只有在物业服务企业服务存在的瑕疵达到较为严重程度的，才能判决支持业主抗辩主张，对物业收费进行相应的扣减。

法条链接

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第四十一条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条  建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条  业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

《中华人民共和国合同法》

第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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