案情简介

2018年3月，赵某与钱某签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定了钱某将其所有的房屋出卖给原告。原告向二人支付了大部分购房款，二人也将房屋交付给了原告，原告现已入住。2019年5月，钱某办理案涉房屋的不动产权证。2020年2月，被告李某因买卖合同纠纷案申请强制执行钱某的财产，法院查封了上述房屋。

原告为维护自身权益，于2020年5月向法院提起诉讼，请求不得执行涉案房屋。

案件结果

经法院审理查明，涉案房屋登记在钱某名下，原告在法院查封涉案房屋之前已就该房屋与钱某签订了房屋买卖合同、并且实际合法占有房屋，另外已按照协议支付了大部分购房款，且已将剩余购房款交付法院执行。

综上，法院判决不得执行涉案房屋。

案件分析

本案系案外人执行异议之诉，结合案件情况：第一，原告与钱某、孙某在法院查封以前就已经签订了合法有效的书面买卖合同；第二，原告已经实际占有了涉案房屋；第三，原告已经向二人支付了大部分购房款，且将剩余购房款交付给了法院执行；第四，本案中并非原告的自身原因导致房屋没有办理过户手续。

因此，原告对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行。

适用法律

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条第一款　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条　案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条　对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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