案情简介

某年7月初，某公司通过其网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传方式对其开发建设的一期楼盘的销售予以宣传。上述宣传材料含有“10万山景湖泊、近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样。陶某看到上述宣传后至被告售楼处，售楼人员也向原告方展示了该楼盘的项目沙盘和宣传彩页，并推荐陶某购买该项目一期14-26幢湖景房。从其展示的沙盘和宣传彩页可以看出23-26幢四幢房屋前无遮挡，有绿地及10万平方湖景，故上述四幢楼售价最高。后陶某选中了24幢0803室房屋，该房屋售价为12652.9元/平方米，远高于其它房屋的均价9300元/平方米。同年12月28日，双方就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定交房日期为两年后的10月30日前。至约定的交房日期，陶某前往现场看房时，发现所购房屋并非被告所宣传的湖景房，该公司所称的绿地和湖景区域已经建成房屋和公路。后经陶某了解，该公司所称的绿地和湖景区域为另一个地产项目，该市规划局早在前年已颁发了用地规划许可证给另一个公司。后楼盘部分业主就该公司虚假宣传投诉至市场监督管理局，市场监督管理局就该公司虚假宣传行为进行了行政处罚。陶某遂认为在销售房屋过程中，恶意隐瞒信息，虚假宣传，其行为构成违约，应依法承担赔偿责任，后协商无果诉至法院。

法院判决

驳回原告的全部诉讼请求。后原告上诉，二审维持原判决。

律师点评

在上述案件中对于在原本广告宣传中应当存在的周边建设规划与实际购房后的结果不一致，故要求对方承担因虚假广造成的损失。但是本案中虽然房地产公司的广告涉及了虚假宣传，且已经被当地主管部门做出行政处罚，两者之间是否构成直接的因果关系仍需要另行讨论。要构成民事欺诈需具备以下条件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认知，并基于错误认知而为意思表示。本案中，被告公司虽然在销售涉案房屋过程中有未能就规划中的湖泊进行客观陈述的行为，该行为也被行政部门认定为违法并处以行政处罚，但房屋属于价值较大的基本生活资料，普通购房者是否购买房屋主要取决于房屋的地理位置、结构、质量、价格等较为重要的综合因素。且本案中原告方并未要求解除合同，仅要求对方赔偿损失。对于损失的赔偿也要求存在相应的损失，本案中原告购买的房屋的价格也低于其他同类房屋，故原告并未为所谓湖景付出对价，被告的行为并未给原告造成相应的损失。因此，虽然被告在销售中有不实陈述的行为，但该行为并未对原告造成相应的损失，故原告的主张未在法院得到采纳。 

综上可知，当房地产公司涉及虚假广告宣传时，并不能当然的认为必然会存在相应的损失，只有当虚假宣传影响了主要的购买目的并造成损失的情况下，但是这种损失又需要结合签订合同时的周边房价，市场行情等综合考量，因此在购房前最好做足准备，相关的行政规划在政府相关的网站上也可以找到，一味相信一方的话明显是不可取的。 

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条  一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

案例来源:（2019）苏1183民初2190号

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