案情简介

原告刘某于2013年购置了某小区商品房，后因房屋渗水问题多次与开发商交涉。被告物业公司于2016年入驻该小区提供物业服务，期间原告一直未缴纳物业服务费。2021年7月因被告催缴物业费，原告提出房屋存在渗水问题需要维修，被告物业公司遂申请公共维修基金以供维修。后原告以其房屋渗水导致其屋内损失为由起诉至法院，要求物业公司赔偿其装修损失。

裁判观点

开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系。依据《江苏省物业管理条例》相关规定，在国家规定的保修期内的，物业由建设单位负责保修。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期届满后，房屋公共部分的漏水渗水，由物业公司依程序申请维修基金解决。本案中，被告物业公司已申请公共维修基金解决，不能认定被告物业公司未尽到物业合同义务，原告主张判令被告赔偿原告因外墙渗漏导致装修损失、修复费用，无事实和法律依据本院不予支持。

法院裁判

驳回原告的诉讼请求。

律师评析

根据建筑法及建设工程质量管理条例的相关规定， 建筑工程实行质量保修制度，在保修期限内发生质量问题的，施工单位履行保修义务。保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。对于共有或部分共有的维修，现行配套公共维修基金制度，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造。

相关法条

1、《建筑法》

第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。 

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

2、《建设工程质量管理条例》

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

3、《江苏省物业管理条例》

第七十二条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

第七十五条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

案件来源：（2022）苏0481民初1248号

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