基本案情

某年，原告与被告委托的代理人签订了一份《买卖定金收付书》，被告将其名下的一套房子卖给原告，并对相应的主要内容均作出约定。原告当日缴纳了20000元购房定金。原告于签订合同当日领取了钥匙，并花费了18000元装修案涉房屋。

在装修两月左右后，原告入住该房屋。后因购房款贷款办理事宜双方产生争议，无法达成一致，原告要认为合同无法履行，欲解除该合同。后被告同意解除合同，但是就应当返还的数额无法达成一致。原告遂诉至法院要求解除该合同，并要求被告双倍返还定金和给付装饰装修费用。

法院判决

一、双方签订的定金合同于判决之日予以解除；

二、原告从案涉房屋中搬离；

三、被告给付原告定金和装饰装修款项共计33 000元

（后原告上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。） 

律师解读

本案的合同是有效的，但是其焦点在于：被告方是否应当按照定金罚则双倍返还，并补偿原告相应的装修费用。

一方面，案涉合同对其房屋的主要内容均作出约定，并且约定了缴纳购房定金。后原告领取钥匙，装修入住。从上述约定的内容，结合谭某入住房屋的实际情况看，原被告之间已经形成房屋买卖合同关系，并已经实际履行。但是过程中双方解除合同的意思表示一致，至此，双方已无继续履行房屋买卖关系的意愿表达和事实基础。因此该合同解除。

另一方面关于被告应否向原告双倍返还定金并赔偿经济损失的问题。一、所谓的定金罚则，一方不履行或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，适用该条。而本案中，双方在合同履行过程中，并未对办理贷款进行详细的约定，庭审过程中双方也未出示充分证据，故双方都无明显责任。所以原告主张应当由被告某返还双倍定金不成立。二、对于原告主张的被告赔偿的损失，即装修费18000元。在确定返还费用时，依据物品的使用年限、损耗程度等，酌情返还部分。因此本案法院酌情认定被告适当给付13000元。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。   

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。   

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十七条　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。