案情简介

沈阳市铁西区川汇源酒坊（以下简称“川汇源酒坊”）系个体工商户，经营者是李晓玲，住所地是沈阳市铁西区贵和市场一层A8号。李晓玲于2009年1月10日与案外人王傧签订《杨士库房出租协议》，约定王傧将9、18号库房租给李晓玲使用，租期10年，自2009年1月6日至2019年1月6日。2017年9月15日，沈阳市于洪区人民政府（以下简称“于洪区政府”）发布《征收公告》对于洪新城95-4号地项目涉及的农用地地上物和企业实施征收工作，李晓玲承租的王傧房屋在该地块。

王咸忠与王傧系父子关系，王咸忠作为授权代表与沈阳市于洪新城管理委员会（以下简称“于洪新城管委会”）签署《房屋征收补偿协议》（以下简称“补偿协议”），补偿协议约定王咸忠保证在2017年10月4日搬迁腾空被征收房屋，于洪区政府已将房屋补偿款支付给王咸忠。王傧作为出租人于2017年12月1日出具保证书，保证在2018年2月底前搬空租户，将房子交付给于洪新城管委会。

川汇源酒坊因不满补偿问题，故起诉要求于洪区政府、于洪新城管委会支付川汇源酒坊因库房拆迁造成的合理补偿。

法院审判

一审法院认为，关于川汇源酒坊主张征收补偿的问题。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”，王傧用于出租的房屋系非拥有合法审批手续及房产登记的建筑，也非具有审批手续的临时建筑，虽然于洪区政府没有认定该建筑是违法建筑，但该房屋是作为“其它地上附属物”进行的补偿，对无产籍、无审批建筑的补偿标准和范围应有别于合法建筑。川汇源酒坊住所地不在案涉地址，且不满足实施细则中关于异地经营企业得到征收补偿的规定条件，其租用无产籍房屋用作库房或经营，在遇到征收时不应当享有因征收房屋造成的搬迁补偿、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿等。故最终判决驳回原告的全部诉请。

律师说法

上述案例法院最终认定，对于承租人承租的违法建筑，承租人无法获得补偿。为了减少征收部门征收过程中的风险，对于征收范围未经登记建筑的先行调查、认定和处理，就尤为重要。征收部门可联合住建、国土、行政执法、公安、街道办事处等相关部门和单位依法成立调查组，调查未经登记建筑的建设时间、地址、用途、面积、结构、所有人、使用人等情况，再由规划部门联合相关部门对建筑是否符合当时的城乡规划法律、法规以及其他相关文件进行综合认定，之后将认定结果书面告知被征收人。对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

案件来源：辽宁省沈阳市中级人民法院（2020）辽01行初43号、辽宁省高级人民法院（2021）辽行终57号