案情简介

2004年3月，被告上海环亚实业总公司（以下简称环亚公司）取得上海市虹口区久乐大厦底层、二层房屋的产权，建筑面积分别为691.36平方米、910.39平方米。环亚公司未支付过上述房屋的专项维修资金。

2010年9月，原告久乐大厦小区业主大会（以下简称久乐业主大会）经征求业主表决意见，决定由久乐业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。久乐业主大会向法院起诉，要求环亚公司就其所有的久乐大厦房屋向原告缴纳专项维修资金57566.9元。

被告环亚公司辩称，其于2004年获得房地产权证，至本案诉讼有6年之久，业主大会从未主张过维修资金，该请求已超过诉讼时效，不同意业主大会诉请。

法院判决

上海市虹口区人民法院于2011年7月21日判决：被告环亚公司应向原告久乐业主大会缴纳久乐大厦房屋维修资金57566.9元。

判决后，环亚公司不服判决结果向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

律师解析

买房是我们一生中的大事，但是很多购房者对购房的流程都不是很清楚，以为支付了购房款，办理完贷款，缴纳物业费后就可以拿到房子了，但实际交付时，开发商往往还需要购房者缴纳一笔住房维修资金，少则三五千，多则三五万。很多人都不明白，买房时住宅专项维修资金必须要交吗，交给开发商合理吗？应该交到哪里才合理呢？相信弄清下面几个问题，这些疑惑也就迎刃而解了。

问：专项维修资金是什么？有哪些特殊性质？

答：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

特殊性质：性质上属于专项资金，有特定目的，系在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。

由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。

问：专项维修资金由谁享有？

答： 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

问：专项维修资金由谁保管？

答：①业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，到银行开立住宅专项维修资金账专户；

②业主大会成立后，到银行开立住宅专项维修资金专户，业主委员会通知代管部门，代管部门收到通知后，将其住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

问：业主拒不缴纳专项维修资金，开发商可以拒绝交付房屋吗？

答：可以。根据相关规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

问：哪些地方可以使用专项维修资金？

答：专项维修资金是用于住宅共用部位和共用设施设备的维修的，不能用于业主专有部位的维修。

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问：专项维修资金什么情况下可以使用？由谁申请？

答：专项维修资金的启用程序根据是否成立业主大会而有所区别：

①住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照以下程序办理：

（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三

分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地主管部门申请列支；

（5）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

②住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：

（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（2）业主大会依法通过使用方案；

（3）物业服务企业组织实施使用方案；

（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报主管部门备案；主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（6）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

相关法规

1、《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

2、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）

3、《中华人民共和国民法典》第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。