案情简介

2012年5月30日，原告张某甲、张某乙（以下简称两原告）与被告开发公司签订了《商品房预售合同》，由两原告购买开发公司位于乌鲁木齐市水磨沟区红光山路的房屋，房屋建筑面积为280余平方米，房屋总价款为410万元。合同约定了银行按揭的方式和相关内容。该合同第八条约定：开发公司应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

两原告采用银行按揭方式的贷款支付了购房款，并依法缴纳了契税、维修基金、采暖费共等相关费用。

后两原告起诉被告开发公司要求支付逾期交房违约金，理由是开发公司于2013年12月下旬致电被告电话通知交付房屋，但由于房屋漏水等原因，两原告拒绝收房。

庭审中，原告方提供乌鲁木齐市亚心公证处作出（2017）新亚证内字4778号公证书，该公证书反映2017年7月3日涉案房屋的状态为客厅屋顶东南角有渗水痕迹和明显的修补痕迹，客厅南面墙壁上有明显的修补痕迹，阳台屋顶南面有大面积修补痕迹；在场施工人员张卫林自称由房产公司委派维修，并称屋顶漏水已修复好，漏水原因是楼上地漏没有处理好。

法院判决

开发公司不构成逾期交房，无需向两原告支付逾期交房违约金，驳回原告的起诉，理由如下：

1、《商品房预售合同》的约定，商品房达到交付使用条件后，开发公司应当书面通知张某甲、张某乙办理交付手续。通过庭审调查及当事人陈述证实，两原告自认曾于2013年12月收到开发公司交接房屋的通知，并对涉案房屋进行接收查验时发现有漏水情形，双方因涉案房屋存在漏水情形发生争议致使涉案房屋无法进行交接。从上述事实及当事人陈述证实，双方对开发公司通知张某甲、张某乙接收涉案房屋的事实并无异议；

2、双方对涉案房屋是否符合交付条件存在争议。根据双方当事人签订的补充协议内容约定，该商品房竣工验收合格后交付时，若该商品房存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题，出卖人承担及时修复责任，但不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接并及时缴纳相关费用的义务。该补充协议中对房屋的交付条件进行了约定，双方均应按照合同约定履行各自的义务，涉案房屋已通过竣工验收并在建设主管部门进行了备案，可以向两原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案房屋符合双方合同约定及补充协议约定的交付条件，两原告主张涉案房屋存在漏水的质量瑕疵不属于双方签订的补充协议中约定的拒绝交接的理由，涉案房屋存在的质量瑕疵问题应当属于开发公司承担及时修复责任的范围，两原告拒绝收房的行为并不影响开发公司履行交付涉案房屋的合同义务，两原告主张开发公司承担逾期交房的违约责任并支付违约金的理由不符合双方合同约定。

律师解析

相信很多家庭都是辛辛苦苦攒钱买房的，原本怀着万分期待的心情收房，结果在交房给傻眼了：开发商提供的房子存在质量问题。这种情况可以拒绝收房吗？哪些情形购房者可以拒绝收房呢？今天我们就来讲一讲交付时遇到质量问题怎么办。一般情况下，收房时出现质量问题，应根据房屋质量问题的严重程度区分处理：

一、购房者可以拒绝收房，并有权进一步要求解除合同的情形：

1、开发商未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等交付必备资料；

2、开发商交付的房屋不符合约定，包括未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的、未经批准改变房屋结构的、

面积误差不符合合同约定的、道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件等情形；

3、屋主体结构质量不合格；

4、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经有资质的机构检验后确定不合格；

5、房屋质量问题严重影响正常居住使用。

以上几种情况，买受人有权拒绝收房，有的甚至可以要求解除与开发商签的的购房合同并要求开发商赔偿损失。

二、房屋出现问题，但并不严重：如渗水、漏水，

这种情况，买受人拒绝收房的要求不会得到法律支持，但可以要求开发商承担包责任，并赔偿修复期间的相应损失。

为避免出现购房纠纷，无论是购房者还是开发商，均应按照约定全面履行自己的义务，均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

开发商交付的房屋符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件（一般为规划验收和消防验收），购房者不应以简单的以质量瑕疵为由拒绝收房，否则视为开发商已经交付。购房者在收房时如果发现房屋存在质量问题，可以先收房，在房屋交接书上标注问题，有条件签收，亦可与开发商约定好限期整改然后收房，不能简单的以质量存在瑕疵为由拒绝收房，否则相应后果由自己承担。

相关法条

《中华人民共和国民法典》 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

案例来源：新疆自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2018）新0105民初21号、新疆自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终4311号