案情简介

2015年8月15日，张宇、张霞与亚绿公司签订预售合同，约定张宇、张霞向亚绿公司购买坐落于上海市奉贤区泰青公路申亚翠庭的房屋（以下简称系争房屋），购房款总价为161万余元；亚绿公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外；如违约未按期交房，亚绿公司支付已付购房款每日0.02%的违约金。合同补充条款一中，关于合同十一条修改、补充如下：甲方（亚绿公司）定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方（张宇、张霞），除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外，客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况：供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。还约定，如遇不可抗力，本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延；本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。

合同签订后，张宇、张霞陆续支付了购房款。

2016年6月，亚绿公司发出入住通知书，要求张宇、张霞于2016年7月1日办理入住手续。

2016年7月1日，张宇、张霞与亚绿公司双方办理了交房手续。

张宇、张霞认为亚绿公司逾期交房，亚绿公司坚持认为逾期交付的原因是燃气管道建设时遇到阻挠施工，属于不可抗力，其不应承担违约责任，以致涉讼。

审理查明

系争房屋所在小区的燃气管道外管工程于2015年3月23日由上海市奉贤区金汇镇人民政府与燃气公司签订合同，施工期限为90天，由于属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保，阻挠施工，该工程不能如期完成。2016年2月16日，上海市奉贤区金汇镇人民政府召开协调会进行协调，工程得以顺利进行。2016年4月20日，燃气管道外管工程竣工验收。2016年5月9日，燃气公司出具合格证明。2016年6月2日，被告亚绿公司取得上海市建设工程规划验收合格证。2016年7月1日，亚绿公司取得上海市新建住宅交付使用许可证。

法院判决

上海市奉贤区人民法院一审认为：市政配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴，但合同补充条款一第八条、第十五条约定除不可抗力，还包括亚绿公司难以预计的客观情况，并进行了列举，包括市政配套工程迟延，而本案中正是该情形导致交房迟延，交房时间可予以顺延，且亚绿公司在取得相关许可证当日就履行了交房义务，故张宇、张霞要求亚绿公司承担逾期交房的违约责任无依据，不予采纳。

张宇、张霞不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。

上海市第一中级人民法院认为：亚绿公司在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞，产生了现实的延误风险，但其在2015年8月15日签约时并未向张宇、张霞告知该风险事项，而是承诺于2015年12月31日交房。配套工程受阻停滞的现实风险产生于合同签订之前，在后续没有出现新的风险事项的情况下，原有的风险状态持续延展，最终导致系争房屋于2016年7月1日才完成交付。亚绿公司的上述行为违背了对交房期限具有现实可行性的承诺，无权就配套工程延误主张适用系争责任限制条款，判决如下：

1、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4598号民事判决；

2、亚绿公司向张宇、张霞支付逾期交房违约金人民币32292.15元。

律师解析

本案的争议焦点在于购房合同中将供水等公共配套设施延误导致交房逾期的情况列入不可抗力免责条款，该条款是否有效？实质其实是开发商的格式条款与免责条款的法律效力。

一、关于格式条款

大多数购房者在买房签约时，用的都是开发商提供的商品房买卖合同及相关补充协议，在这份合同及补充协议中，就有很多格式条款，在实际履行过程中双方在此条款上发生分歧，是买卖纠纷类案件常见的争议焦点。

1、定义：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

2、发生争议时的处理规则：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

也就是说当双方对格式条款的理解产生争议时，首先应该是以一般人的理解力为标准进行解释；而当存在两种以上的解释均合理时，考虑到开发商作为条款制作人，有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人，此时，应对开发商作出不利的解释，以维护购房人权益。

同时因为非格式条款是双方经过磋商后拟定，充分尊重了双方的真实意思，所以发生条款冲突时非格式条款比格式条款优先适用。

根据上述规定，开发商负有就格式条款向购房人解释说明和提示注意的义务。开发商通过滥用格式条款规避应负的义务、或是加重购房人责任的条款，如约定认购定金不作退还、面积误差不能退房等，均属无效。

二、免责条款

商品房买卖合同中通常由开发商提供格式合同，一般不允许购房者修改其中的条款，而在合同中通常为了规避开放商可能存在的风险，会约定免责条款。民法典明确规定提供格式合同一方当事人提请对方注意和说明免责条款的义务。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。这些均属于通常所说的免责条款。

免责条款纳入合同中并不等于当然有效，除了应该符合法律关于合同效力的一般规定外，还应符合一些特殊规定。

商品房买卖合同中免责条款的生效要件：

①不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；②不得免除开发商的基本义务；③不得免除故意和重大过失造成的法律责任；④不得违反公平原则

根据法律规定，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。而本案中，作为专业房地产开发商，有能力预见公共配套设施建设可能存在延期，有能力消化并克服公共设施延期而对整体建设工程施工带来的影响。因此，法院认定，涉案合同中将“照明、供水、供电”等公共配套设施延期事由不属于不可抗力，这样的格式条款不能据此免除开发商的法律责任。在实际商品房买卖合同过程中，购房者应注意：仔细阅读合同文本，有疑问的条款可当场要求开发商予以释明、对于格式条款，购房人有权选择接受或不接受，亦可商定修改。购房者只有擦亮眼睛，才能避免利益受损。

相关法条

1、《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条 【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条 【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效： 

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条 【格式条款的解释方法】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款

2、第五百零六条 【免责条款无效情形】合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

3、第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

4、第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效

案例来源：

上海市第一中级人民法院张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案（2017）沪01民终9095号