案情简介：

2017年12月9日，史明利与来安孔雀城签订《商品房预售合同》，购买来安孔雀城开发的商品房一套，定于2019年6月30日交房。合同约定，史明利未按期付款的，应当按逾期未付款的日万分之二支付违约金；来安孔雀城逾期交房的，应当按已付房款的日万分之二支付违约金。同时，合同附补充条款，补充条款约定：“买受人逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。”房屋实际通知交付时间为2019年9月27日。史明利起诉要求支付逾期交房违约金。

争议焦点：

法院归纳本案争议焦点在于：1、来安孔雀城是否应支付违约金，补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效？2、违约金是否应予调整？

其中，关于逾期交房适用违约金计算标准的争议焦点引起了我们的注意：合同正文约定逾期交房按照已付房款的日万分之二支付违约金，合同补充条款约定逾期交房按照已付房款的日万分之一支付违约金，违约金计算标准究竟是万分之一还是万分之二？

法院观点：

一审法院认为，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将卖方逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显是减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。

二审法院认为，案涉《来安县商品房预售合同》与《补充条款》系同时签订，而《补充条款》所用字体明显小于《来安县商品房预售合同》，两者对逾期交房违约责任的约定不一致。《补充条款》第十一条第1款关于“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）”的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款、第四百九十七条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。上述《补充条款》约定的格式条款系来安孔雀城提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对史明利不利，排除了史明利在来安孔雀城逾期交房超过一定期限时解除合同的权利，且与主合同条款相比，免除了来安孔雀城逾期交房的部分违约责任。来安孔雀城关于应当按照《补充条款》约定计算逾期交房违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。

律师解读：

首先我们先来认识一下格式条款和它的前世今生。

1、什么是格式条款？

《民法典》第四百九十六条第一款给出了明确的定义，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

即，格式条款的认定有三个重要特征：（1）为了重复使用而拟定的合同条款；（2）在订约前即已经拟定的合同条款；（3）合同相对方不能协商的合同条款。满足这三个条件，可认定为格式条款。

《民法典》施行前，《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《合同法司法解释二》第六条、第十条都有格式条款的相关规制。《民法典》诘取了上述条款的精华部分，加以补充、完善，形成了现在的《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条新规定。新规定增加了“可以主张该条款不成为合同的内容”、“ 不合理地”、“限制对方主要权利”等表述，更有利于合同弱势一方的保护，也更具有可适用性。

2、《民法典》施行后，对于此前签订的商品房买卖合同的格式条款，能否适用新法规定呢？

答案是肯定的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。

本案中，商品房买卖合同的补充条款与主合同是同时签订的，与主合同一样，补充条款也是开发商提供的格式版本，毫无疑问属于格式条款。那么，两者在个别条款上约定不一致的，应如何认定呢？法院认为，来安孔雀城签订协议时没有采取合理的方式提请史明利注意，而其内容显然对史明利不利，明显是减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则。经过一审法院、二审法院的审理，因开发商未对补充条款中的案涉事项尽到格式条款的提示义务，从而被认定为了无效。

来安孔雀城这一“隐晦”的做法，最终没能逃过《民法典》的火眼金睛。现实生活中，买房人在商品房买卖合同签订过程中往往是弱势一方，有些商品房买卖合同除了主合同以外，会额外制定补充协议来对买卖双方的权利义务进行约定。彼时，对于其中的一些不利于买房人的条款，弱势一方如何排除其适用或否定其效力呢？《民法典》规定如下：

（1）可主张格式条款不成为合同内容：《民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

（2）确认格式条款无效：《民法典》第四百九十七条第（二）、（三）项“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

（3）优先采用非格式条款：《民法典》第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

当然，作为买房人而言，最重要的还是在签订合同时，仔细阅读合同文本，就其中不理解的条款要求开发商予以解释说明，对其中不利于自身的条款与开发商协商修改。不要做事后诸葛亮，而是要从合同签订时就做好防范工作，杜绝不平等、不公平的合同条款，最大限度维护自己的合法权益。

案件来源：

来安孔雀城房地产开发有限公司、史明利商品房预售合同纠纷二审民事判决书（安徽省滁州市中级人民法院 （2021）皖11民终491号）