案情简介

2018年9月，经销售人员介绍，周兵有意购买兰华公司开发的句容市宝华镇源山府72幢115号房屋。2018年10月7日，周兵分别支付兰华公司定金90000元。同日，兰华公司向周兵提供《商品房买卖合同》一份，其内容为“句容源山联排商品房预售合同补充协议”。依该商品房销售合同出卖人为兰华公司，买受人为周兵。买受人所购房屋为第72幢115号房。房屋总价款为767916元。该合同第二条商品房销售依据载明“买受人所购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为句容市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为暂未取得预售许可证”。

2018年11月1日，周兵支付兰华公司购房款677916元。后双方产生纠纷。2018年12月4日，周兵诉至法院要求：1、请求确认《商品房买卖合同》无效；2、兰华公司退还购房款767916元；3、兰华公司支付三倍赔偿金共计2633748元；4、兰华公司支付差旅费1000元；5、兰华公司负担诉讼费用。

法院判决

句容市人民法院经审理认定：

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因周兵起诉前，兰华公司仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，故商品房买卖合同关系无效。

同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因兰华公司提供的合同中已经载明涉案房屋未取得预售许可证，故周兵主张兰华公司构成欺诈不能成立。判决如下：

1、周兵与兰华公司之间的《商品房买卖合同》及其补充协议无效；

2、兰华公司于判决生效后十日内返还周兵人民币767916元；

3、兰华公司于判决生效后十日内赔偿周兵利息损失（其中人民币90000元的利息损失自2018年10月7日起，按照按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日止；人民币677916元的利息损失自2018年11月1日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年2月18日止）；

4、驳回周兵其它诉讼请求。

律师解析

买房是人生一大喜事，看中房源后接下来的事情就是签订商品房买卖合同，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，很多购房者只是普通老百姓，不懂如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。商品房买卖合同就是以商品房为标的物的买卖合同，出卖人具有法定性、特定性，预售标的物非现实存在，而且出售行为社会化、公开化，买卖双方不对等，因此，在签订商品房买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。

签订商品房买卖合同应当注意以下事项

1、区别预售和现售

“预售”，是指开发商将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房款的行为。

“现售”，是指开发商将竣工验收合格的现房出售给买受人，并由买受人支付房价的行为。预售商品房只要开发商取得预售许可证即可出售，现售商品房需要开发商已取得建设工程竣工验收备案证明文件。

2、注意审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

房地产开发的法定手续一般包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于期房应注意查看开发商的“一照”即企业法人营业执照。“两书”即商品房质量保证书和商品房使用说明书。“五证”即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。前述证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致；土地使用权的年限也应特别关注，有使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。如开发商缺少上述“证件”，则商品房买卖合同法律效力将归于无效。

3、注意交易房屋的价款、贷款条件、支付时间限制以及税费

大多购房者都是贷款买房，因此，在签订正式合同前，最好了解并熟悉申请银行贷款的政策，结合自身的征信及经济情况，从而使贷款的申请能够顺利被批准。如因自身原因导致无法办理贷款，可能会因违反商品房买卖合同及相关补充协议的约定而需承担违约责任。在签订合同前特别注意合同中关于房屋价款的支付时间限制。

4、注意合同条款是否存在空白或者开发商可以自行修改的地方

现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。正式签订商品房买卖合同及相关补充协议时查阅内容是购房者的合法权利，切勿看都不看就签字。

5、注意违约责任条款须详细、具体

现今开发商利用自身优势在商品房买卖合同中都会约定买受人违约时的法律责任，建议在签订合同是对于开发商加重买受人违约责任的地方进行协商。

加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利，才能从根本上遏制开发商恶意违约。

6、重视合同附件、补充协议

合同附件、补充协议是商品房买卖合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

相关法条

1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2、《中华人民共和国民法典》第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

案例来源：江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7847号民事判决书