案情简介：

熊某、沈某（共同作为乙方、买受人）与辉耀置业公司（作为甲方、出卖人）签订《商品房认购协议书》，约定：第一条房屋基本情况及购房总价乙方自愿购买甲方开发的位于苏州市相城区【润元名著花园】项目23幢103室，建筑面积280.37平方米。根据乙方的付款方式，乙方所认购的商品房按建筑面积计算的购房款总价为￥6363522元（大写人民币陆佰叁拾陆万叁仟伍佰贰拾贰元整）。第二条定金乙方应在签订本协议时向甲方交付定金10000元整（大写人民币壹万元整）。

辉耀置业公司于2018年8月7日、2019年8月8日分别开具收据两张均载明交款单位为熊某，金额均为5000元，收款事由为“润元名著23-103定金”，收据中加盖了辉耀置业公司的财务专用章。后熊某又向辉耀置业公司支付了40000元、50000元。2019年底，熊某、沈某由于自身原因无力购房，要求辉耀置业公司退还已支付的900000元款项，辉耀置业公司称该900000元系购房定金，理由是给熊某、沈某开具的收据、收款通知单还有微信记录都确认了后续90000元是定金，由于熊某、沈某违约，该定金不予退还。协商未果，熊某、沈某向一审法院起诉请求：1、辉耀置业公司返还多收的9万元费用，2、诉讼费由辉耀置业公司承担。

法院判决

本案争议焦点1、熊某、沈某向辉耀置业公司支付的100000元款项的性质是什么？2、辉耀置业公司是否应当向熊某、沈某90000元款项？

苏州市相城区人民法院经审理查明：熊某、沈某向辉耀置业公司支付的100000元款项的收据、收款通知单上载明均为“定金”，但无论是收据、收款通知单还是微信记录，均系辉耀置业公司工作人员出具或发送，并非熊某、沈某主动确认，收款通知单中且不论熊某、沈某的签名是否为其本人所签，该通知单应系辉耀置业公司自行留存的材料，“定金”字样也不排除事后添加的可能性。熊某、沈某虽然在收到收据以及微信信息时未立刻提出异议，但熊某、沈某仅系普通购房者，不一定具备区分定金与订金不同法律含义及后果的能力。辉耀置业公司作为专业的房地产开发企业，其对于相关文字的法定含义以及法律后果的理解及分辨能力远远高于熊某、沈某，在订立相关协议时应被赋予更高的责任与义务。如辉耀置业公司认为追加款项应作为定金性质的，就应当与熊某、沈某重新达成明确、清晰的定金协议，而不是简单通过收据、微信等方式告知购房人定金发生了变更。同时，微信告知聊天记录繁多、信息量较大，熊某、沈某未注意到“定金100000元”字样也有一定合理性。现辉耀置业公司仅以该两条信息中几个关于定金的文字及数字主张定金数额变更，依据不足，不予采信。综上以上分析，一审法院认定《商品房认购协议书》解除，故本院认定辉耀置业公司对已付定金1万元不予退还，判决辉耀置业公司向熊某、沈某退还剩余预付房款90000元；并承担诉讼费用。

一审判决后，辉耀置业公司不服向苏州市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理后维持一审判决。

律师解析

购房是人生一大喜事，大多数购房者都是初次买房毫无经验，导致在迷迷糊糊的情况下签了各种协议，之后就发现很多问题。说到购买期房，有不少购房者不知道购买期房的流程是怎么样的？一般就是选房看房——认购签约——支付房款——验房收房——装修入住——办理产证。其中第二步认购签约可能会涉及到一份文件叫做《认购协议书》。买房先签《认购协议书》并交纳定金再签《商品房买卖合同》是现在售楼过程中的普遍做法，但签《认购协议书》并不是购房的法定前提条件，因为我国并未明确规定购房者在签订正式商品房买卖合同前必须签订认购协议书。那么《认购协议书》到底要不要签不签？签订时需要注意哪些事项呢？

认购书认购书的一般内容

  1、认购物业地理位置等情况；

  2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；

  3、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；

  4、认购条件，包括认购书的注意事项、定金、正式签约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

签订认购协议书的注意事项

（一）关于面积的条款

购房者在签订购买现房合同时在此条款中要求写明建筑面积，建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例；另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

（二）关于价格和付款方面的条款

在一般合同中，价格条款应是比较明确的，不能使用“均价”、“折扣价”等模糊的价格；购房时涉及到的各种款项、税费，购房者均可要求开发商出示有关的规定和证明文件，对于一些不合理的、缺少依据的收费，如委托中介费、代办费、银行手续费等，购房者均有权拒付。

（三）关于定金或认购金等条款

这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，根据定金罚则的规定，只要是购房者单方违约，对于已支付的定金，开发商有权不予退还。购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就可以没收认购金，不予退还，因此，需要特别注意相关条款

（四）关于格式条款

目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方加重购房者的责任，在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查。

综上所述，《认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，即开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除购房者以外的第三人，购房者则保证将在此期间内按照协议约定的条款与开发商就买房事项进一步签订正式的合同。

签认购书不是必须要签的，购房者也可以选择不签认购书，购买房子没有强制性的要求必须要经过这个步骤。不过，有些销售人员会告诉购房者，如果不签认购书，自己选择的房子就不会保留下来，或者遇到较好的房源，购房者又因各种理由不想正式签约，那么《认购协议书》可以签，但需慎重，避免入坑。

案例来源：江苏省苏州市中级人民法院（2020）苏05民终398号民事判决书