案情简介：

王某和某某公司民间借贷纠纷一案，海口中院于2012年7月3日立案执行后，查封了被执行人某某公司名下的房产。

2014年3月25日，某某公司与谢某签订一份《租赁合同》，约定某某公司将名下部分房产出租给谢某。

2014年5月14日，海口中院裁公开拍卖某某公司名下被查封的房产，因为无人报名而流拍，海口中院裁定将上述房产以第三次拍卖保留价11266.3872万元抵偿给王某，责令某某公司迁出上述房产。

2014年12月22日，承租人谢某提出异议，请求法院维护其对租赁物的租赁权及优先购买权。

法院裁判：

海口中院经审查认为，被执行人某某公司的房产被查封后，某某公司未经许可，与异议人谢某签订房屋租赁合同，在查封的房产上面设置权利负担，因此该租赁合同不能对抗法院的执行，裁定驳回了谢某的异议。 

律师观点：

    1、本案应确定为执行行为异议还是案外人异议？

根据《执行异议和复议规定》第七条第一款第一项规定：当事人、利害关系人认为执行过程中或者保全、先予执行裁定过程中的以物抵债执行措施违法的，法院应当按照民事诉讼法第225条规定进行审查。且根据《执行异议和复议规定》第五条的规定：当事人以外的公民、法人和其他组织，认为法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，谢某提出的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议处理。

2、谢某在法院查封之后承租案涉房产，并以此为由主张对案涉房产享有承租权及优先购买权，能否得到支持？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，某某公司在法院查封之后出租案涉房产，违法上述法律规定，由此给申请执行人造成的损失应当承担法律责任，异议人谢某在法院查封之后承租案涉房产，并以此为由主张对案涉房屋占有、使用及优先购买权，不能得到支持。

法律规定：

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第五条：有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

　　（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

　　（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

　　（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

　　（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

　　（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

　第七条：当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：

　　（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；

　　（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；

　　（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

　　被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。

　　除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

《民事诉讼法》

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

案件来源于海南省高级人民法院（2015）琼执复字第12号