案情简介：

2006年12月13日周凤与王茂高签订了书面买卖合同，次日刘宁向王茂高支付了全款，后对案涉房屋进行装修使用。

2010年至2011年期间，张伟对王茂高产生金钱债权。张伟起诉王茂高要求归还欠款，判决生效后，张伟申请强制执行，2018年，案涉房屋被法院查封。

案涉房屋登记的所有权人为被执行人王茂高，房屋的产权证于2010年下发，随后交由刘宁保管。截至案涉房屋被法院查封，刘宁未和王茂高办理房屋过户登记手续。

现刘宁提出再审申请，请求法院维护其对案涉房屋的物权期待权，以排除法院对案涉房屋的强制执行。

法院裁判：

最高人民法院作出的（2020）最高法民申4643号民事裁定书，裁定驳回刘宁的再审申请。

律师观点：

本案中，虽然刘宁对案涉房屋的权利成立在前，而张伟对王茂高的金钱债权成立在后，后成立的债权不能优先于刘宁成立在前的权利。且刘宁对案涉房屋的权利为物权期待权，而张伟的权利为普通金钱债权，刘宁对房屋的物权期待权应当优先于张伟的普通金钱债权。但是案涉房屋的产权证于2010年下发给刘宁，在案涉房屋查封之前，刘宁在长达8年的时间里面没有办理房屋过户登记手续，怠于行使权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四款之规定，买受人刘宁怠于行使权利，因此，刘宁对案涉房屋的权利不足以排除法院的强制执行。

法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。