案情简介：

2014年1月13日，吴迪、赵慧杰与绿城置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定吴迪、赵慧杰购买由绿城置业公司开发的玉兰西花园88单元301室房屋，该房屋建筑面积118.38平方米，单价11747元，房屋于2015年9月30日交付。同时，双方就其他权利义务内容进行了约定。后吴迪、赵慧杰发现其购买的房屋非系锡师附小学区房，认为绿城置业公司在销售过程中，将玉兰西花园与玉兰花园由同一批销售人员，在同一售楼处，并使用同一楼盘设计，同一沙盘，进行宣传、销售，绿城置业公司还与相关媒体合作，宣传其学区为锡师附小。其也因玉兰西花园属锡师附小学区房，才与绿城置业公司签订合同。但现所购房屋非系锡师附小学区房，故绿城置业公司违约，起诉至人民法院请求判令绿城置业公司赔偿违约导致的损失236760元（按建筑面积*2000元/每平方米）。

被告绿城置业公司辩称：其对玉兰西花园学区宣传无欺诈故意及行为。玉兰花园与玉兰西花园系经无锡市地名委员会批复认可的不同项目名。虽在同一售楼处销售，但其在销售过程中已做明确区分。原告签订的认购书、合同、收据、发票等均明确载明购买的是玉兰西花园。其也未与吴迪、赵慧杰所称的网站存在合作，也未要求相关网站发布信息。另学区的规划是行政机关职责，其无权确定。教育主管部门也未对相应学区进行确定。其在销售时无违约情形，请求驳回吴迪、赵慧杰的诉讼请求。

一审法院查明 

经审理查明：玉兰花园由无锡绿城房地产开发有限公司（下称绿城开发公司）开发、建造。玉兰西花园由绿城置业公司开发、建造。绿城开发公司与绿城置业公司均为有限责任公司，玉兰西花园于2013年取得商品房预（销）售许可。绿城置业公司在销售过程中，对外发放的“绿城玉兰花园IV期”宣传册中有“[核心名校区]锡师附属新城小学（下称锡师附小）、金桥小学、优质幼儿园、太湖高级中学等名校环绕，共筑锡城人文高地”等内容。2014年涉案房屋建造期间，绿城置业公司在施工围挡处曾张贴广告[名校区沐浴圣哲为基业长青（锡师附小等名校环绕）]。2014年9月，无锡市房地产网刊登相关文章，其中“房展绿城感恩玉兰西区惊世登场”一文，主要内容为“玉兰花园西区居城市中央，……，锡师附属新城小学以及金桥小学、外国语学校等名校齐汇聚……”。2014年9月23日，玉兰西花园业主向无锡市滨湖工商行政管理局（下称工商局）举报称：“玉兰西花园”在销售过程中存在虚假宣传。工商局接报后，进行调查、取证，并于2014年12月29日出具《行政处理告知书》，主要内容：经我局调查，绿城置业公司的销售人员在销售“玉兰西花园”楼盘的过程中使用区位图进行宣传，该区位图未在地理位置上对“玉兰西花园”同“玉兰花园”进行区分，不便于消费者区分两楼盘的学区，易使消费者产生误解。绿城置业公司上述行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款的规定，考虑到绿城置业公司上述行为情节轻微，且已经采取补救措施，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款的规定，责令绿城置业公司改正违法行为，消除不良影响。

一审判决结果

法院认为：吴迪、赵慧杰与绿城置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。当事人各方均应按约履行义务，享有权利。

本案中，原告认为绿城置业公司制发的广告册页、围栏广告、网站刊文等文字内容及区位设置，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定中的具体、明确的允诺，应为合同内容。现绿城置业公司违反约定，故要求赔偿违约损失。

首先，审查合同及补充协议，双方并未对学区房事项进行约定；

其次，就广告册页、围栏广告、网站刊文等，虽其中载明“[核心名校区]锡师附属新城小学……等名校环绕，共筑锡城人文高地；锡师附属新城小学以及金桥小学、外国语学校等名校齐汇聚”，但依据补充协议中“买受人确认：……凡是在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据。”可见，上述广告册页、围栏广告、网站刊文、区位图等非系双方权利义务所依据。且上述文字内容尤其是“名校环绕、汇聚……”，无论从文意或载明方式，均无法直接认定已为具体、明确是对学区系属作出的意思表示，更无法认定系对涉诉房屋为锡师附小学区房作出的明确意思表示，从而认定为合同内容。

再次，学区的划分属政府行政行为，绿城置业公司对涉诉房屋的所属学区无权确定。吴迪、赵慧杰作为业主，对涉及教育资源的问题，可向有权行政机关查询、确认，切实保障其权利。同时依据双方签订的补充协议中“对买卖合同订立及商品房价格有重大影响的因素，均已在买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况；买受人已经对所购住宅周边的公共交通设施及外部环境等的当前状况及潜在情况做了充分的了解……周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音、遮挡等不利因素，出卖人予以了提示注意和合理告知”可见，吴迪、赵慧杰对买卖合同订立及商品房价格有重大影响的因素，已为知晓，并作出相应判断，最终与绿城置业公司签订合同及补充协议，明确双方权利义务。

综上，吴迪、赵慧杰在合同及补充协议未就涉诉房屋学区归属存在明确约定，且相关宣传资料、广告等非系合同内容的情况下，主张绿城置业公司违约，要求赔偿损失的诉讼请求，不具备事实依据，驳回原告吴迪、赵慧杰的诉讼请求。

律师解析

古有孟母三迁，今有择校而居。教育是第一生产力，每个家庭选房子都会优先考虑到学区房，近几年随着教育地位的飞跃发展，名校不断迁入，给房地产行业也带来了质的飞跃，如果学校就在家门口，将大大的方便孩子的上学问题。因此当下家长们都热衷购买学区房，也经常看到开发商宣传的学区与实际学区不符而引起家长们维权的新闻，由此引起的集体诉讼更是有增无减。

实践中，开发商往往采用各种手段对其所销售楼盘的质量、环境、配套设施等进行宣传，正常的商业“吹嘘”，是“要约邀请”，符合商品房买卖合同司法解释第三条中规定条件的“要约邀请”是为要约，开发商违约需要承担违约责任。

买受人因为虚假广告起诉开发商，能够得到赔偿的三个条件：

1、开发商的承诺事项和允诺应当明确、具体，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期；

2、开发商的说明、承诺事项足以影响商品房买卖合同的订立、对房屋价格的确定；

3、开发商与买受人未对上述承诺事项或允诺通过书面形式（包括商品房买卖合同/补充协议/相关附件）进一步约定。

郑重提醒：如开发商因为虚假广告的事项被政府部门查处，在没有其他证据表明买受人购房房屋跟开发商的违规行为有关，政府的违规查处不能直接作为法院支持索赔的依据。

综上所述，买受人在购房前就必须仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，

建议买受人在购买商品房时，应当保留好开发商对楼盘的相关宣传资料，包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信、微博等媒体所作的宣传资料、广告牌、样板房等，签订商品房买卖合同及相关附件资料前仔细审阅影响自身购买房屋决定性因素的内容。当发现所购房屋及配套设施等与开发商售楼时宣传不一致，该不一致又未在商品房买卖合同及相关附件补充协议等材料中进行约定，那么买受人可以自知道开发商虚假宣传之日起三年内请求人民法院判令开发商退房、赔偿相应的损失；也可以要求继续履行合同，同时要求开发商承担虚假宣传违约责任，支付相应的违约金。

相关法条

1、《中华人民共和国民法典》

第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

第四百七十四条 要约生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。

第四百八十八条 承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

第四百八十九条 承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

案例来源：

无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨太民初字第00343号吴迪、赵慧杰与无锡太湖绿城置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决