【案情简述】

陈丽一直在国外工作生活，2016年在国外与丈夫因感情不合进行了离婚。陈丽与张军系初中同班同学关系，在张丽回国期间参加同学聚会时，双方开始接触。张军所欠债务较多，后因夫妻关系不好发生离婚。张军得知陈丽也是独身，便开始追求陈丽，陈丽虽对张军的追求保持谨慎态度，但也逐渐觉得张军本人豪爽、关心体贴、值得信任。

陈丽为能在国内长期照看父母并便于和孩子生活，就委托张军帮其寻找合适房源，并出具书面委托书，由张军代理陈丽签订房屋买卖合同、办理过户手续等。2018年2月，张军帮助陈丽购买了一套某小区房屋，陈丽由此更是增加了对张军的信任。

后陈丽考虑孩子家庭教师及家庭保姆居住方便，让张军在同一单元帮其再寻找购买一套房屋。2018年5月，在某房产中介处找到合适房源后，陈丽自行与房屋出售方刘芳芳谈妥价格及付款方式，并签订了书面买卖合同。后同样向张军出具书面委托书一份，委托张军办理房产过户手续。后在房屋办理过户登记前一周，张军利用陈丽的信任，说自己在离婚时，把所有资产都给了妻子，儿子看到其亲戚有新房住，一直要一套新房子，能否将陈丽购买的房屋暂时登记在张军名下，将房产证给儿子看看后，等到两年后再变更过户给陈丽。陈丽询问其是否有债务，张军陈述绝对没有，并称不会害陈丽。基于对张军的信任，陈丽同意了该要求。后张军将房屋申请登记在了自己名下，并在陈丽回国期间将产权证书给了陈丽，陈丽出资对房屋进行了装修入住。

2019年，因张军拖欠债务100多万元被他人起诉到法院后进行了执行，查封了登记在张军名下而由陈丽购买的房屋。陈丽得知后向法院提出执行异议，认为房屋有其出资购买并提供了购买合同及房款转账记录，不应当被执行。

【法院处理】

法院认为，不动产登记是不动产物权归属的依据，案涉房屋登记产权人为张军，陈丽虽出资购买案涉房屋，但仅享有要求张军产权变更登记的债权，无权主张法院排除执行。因此根据相关规定，驳回了陈丽异议请求。

【争议焦点】

虽全资购买并占有，但房屋产权登记他人名下，出资人是否享有所有权并能排除执行？

【律师评析】

一、房屋所有权享有的依据

房屋属于不动产，不动产权属的转移，不仅需对不动产本身的转移占有，还需要对不动产办理所有权转移登记。不管根据我国《物权法》还是《民法典》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载与不动产登记簿时发生效力。也就是说，对不动产享有所有权，一般应当经登记产生，未经登记，不享有所有权；不动产所有权转让的，应当办理所有权转移登记，否则，受让人不享有所有权。根据相关规定，房屋所有权应当经登记后生效。

本案中，案涉房屋虽有陈丽真实意思出资购买，并占有使用。但因案涉房屋的所有权并未转移登记至陈丽名下，而仅转移登记张军名下，故根据法律规定，张军是案涉房屋的所有权人。

二、陈丽不能主张排除司法执行

首先，不动产登记具有社会公信力，我国法律规定不动产物权应进行登记生效，主要是为了维护不动产交易秩序，既是对物权人的保护，也是使他人有理由相信登记产权人享有物权效力，从而保护善意第三人利益。本案中张军的债权人有理由相信张军是案涉房屋的所有权人，故其申请法院的对案涉房屋执行查封合法有据。

其次，根据我国关于执行异议的相关法律规定，对案外人的异议，针对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。

第三，陈丽虽出资购买并实际占有案涉房屋，但不属于登记产权人，故依法不享有案涉房屋的所有权。其与登记产权人张军间的法律关系，仅享有要求张军配合办理案涉房屋产权变更登记的权利，即不动产交付债权。

综上，陈丽因不享有法律规定的物权，故无权主张排除司法执行。如因案涉房屋被强制执行导致的损害，应当向张军主张权利。

【律师建议】

房屋购买人应知道，对作为不动产的房屋产生法律规定的所有权，应当以登记为准。房屋作为公民生活的重大资产，在购买房屋时，应当谨慎处理，不要轻易将出资购买房屋以他人名义购买或登记，防止产生重大法律风险。

【法律规定】

1、《物权法》

第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的 除外。

第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条规定，不动产登记簿时物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

2、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相应证据判断。