【案情简述】

刘芳芳从事房产中介业务，在以一定价格收购了彭亮出售的房屋后，为便于该房屋出售，便将该房屋交由某房产中介公司挂售。

刘丽一直在国外生活，因父母年迈，2018年回国为住房需要，委托其初中男同学陈冬寻找合适房源。后刘丽看中该房屋，并与房屋出售方刘芳芳签订了书面房屋买卖合同并支付部分房款。因其对国内情况不熟且在国内旅居时间不长，为便于办理相关手续，便以书面委托方式委托陈冬办理房产过户登记手续等。

后在房屋办理过户登记前一周，陈冬说自己在离婚时，把所有资产都给了妻子，自己名下没有房屋，儿子看到其亲戚由新房子住，一直要一套新房子，能否将刘丽购买的房屋暂时登记在其名下，将房产证给儿子看看后，再等到两年后变更过户给刘丽。基于对陈冬长期的信任，刘丽同意了陈冬的要求，并跟房屋出售方刘芳芳进行了说明，并将所有房款转汇给了刘芳芳。后陈冬将房屋申请登记在了自己名下，陈丽对该房屋进行了装修入住。

因陈冬拖欠债务100多万元被他人起诉到法院后进行了执行，在2019年8月执行时查封了登记在陈冬名下而由刘丽购买的房屋。后经调查，刘丽购买的房屋在办理转移登记时，实际由彭亮与陈冬直接签订了《存量房买卖合同》，并申请过户登记在陈冬名下。由此，刘丽以陈冬、彭亮、刘芳芳为被告向法院提起诉讼，请求确认《存量房买卖合同》无效。

【法院处理】

法院认为，彭亮与陈冬间没有真实交易关系，仅为房屋过户登记需要签订的《存量房买卖合同》，属于虚假意思表示而作出的民事法律行为，应属无效。双方依据虚假的《存量房买卖合同》申请的房屋产权转移登记行为违法，房屋登记机构应当撤销案涉房屋的不动产登记，收回向陈冬颁发的不动产权证书。故判决《存量房买卖合同》无效。

【争议焦点】

不具有真实交易关系的双方，为办理过户登记需要而签订的《存量房买卖合同》是否合法，由此申请不动产登记部门办理的产权变更登记是否合法。

【律师评析】

首先，从房屋买卖行为发生到产权转移登记过程中，除买卖双方会根据各自的权利义务需要，签订房屋买卖合同，在申请产权登记环节，根据房产登记部门的要求，还需要双方签订存量房买卖合同，并依据存量房买卖合同申请办理产权转移登记，而该合同是房产登记部门审查申请双方是否存在真实交易关系的重要依据，也是税务部门据此收缴税款的依据。

其次，合同行为是公民发生民事行为的重要方式，合法的合同行为受法律保护，但双方以虚假意思表示、损害他人或公共利益等发生的合同行为不受法律保护，根据我国法律规定应属无效或应予撤销。

第三，房屋作为不动产，根据我国法律规定，因所有权等发生转移的，应办理登记后生效。但申请办理房屋所有权产权转移登记的双方，应当具有真实合法的民事法律行为，如应有真实的买卖、赠与等合同行为，且真实合同行为才是产生双方权利义务的依据。而双方为达到其他目的，签订虚假交易关系的合同作为理由办理房屋产权登记，因登记所依据的原因行为违法或不受法律保护，故虚假交易关系所形成的合同一旦被认定无效或被撤销，所依据的房屋转移登记也应被撤销，并应恢复原始登记。

第四，本案中所涉房屋的产权登记，还涉及偷税漏税问题。因房屋买卖关系实际分别在彭亮与刘芳芳、刘芳芳与刘丽之间两次发生，同时刘丽与陈冬之间有具有一定登记约定关系，故如按真实关系发生，房屋产权转移登记应在彭亮与刘芳芳、刘芳芳与刘丽、刘丽与陈冬间分别发生，由此应发生三次缴税义务。故本案房屋直接在彭亮与陈冬间发生产权转移登记，也违反了我国税法的规定，也属违法行为。

【律师建议】

房屋买卖作为公民重要的民事行为，应当依法进行，否则不受法律保护。涉及房屋权利遭受侵害，应当及时维权。

【法律规定】

1、《物权法》

第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的 除外。

第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

2、《民法总则》

第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第155条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。