案情简介

2016年11月22日，天山房产公司、某建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定由某建筑公司承建天山房产公司发包的某小区工程，工期自 2016年12月1日至2017年10月1日。2017年10月1日，该项目完工，并经竣工验收合格。后双方对工程款进行了结算；因天山房产公司资金紧张，无法按约支付工程款，经市政府相关部门主持工作，双方多次协商，最终达成《以房抵顶工程款协议》。2018年2月，天山房产公司以双方签订的《建设工程施工合同》未依法履行招标投标程序，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效为由，主张《建设工程施工合同》无效，同时双方签订的《以房抵顶工程款协议》协议也无效，并拒绝履行该协议约定的义务，某建筑公司无奈，诉至法院。

争议焦点

天山房产公司与某建筑公司之间签订的《以房抵顶工程款协议》是否因《建设工程施工合同》无效而无效？

法院判决

天山房产公司就已欠工程款与某建筑公司签订的《以房抵顶工程款协议》，属双方真实的意思表示，应为有效。判决天山房产公司向某建筑公司交付相应房屋。

律师评析

建设工程施工过程中或者结算情况下，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因《建设工程施工合同》违反了法律、行政法规的强制性规定为由而无效，由此，发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因而也应无效？

我们认为，以房抵顶工程款协议的效力是否受《建设工程施工合同》无效的影响，应综合根据该协议的内容进行分析判定。

1、一般情况下，房产开发商在工程结束后必须将工程款全额交付给施工方，但是，由于种种原因，施工方有时不能及时拿到这笔款项。为了双方共同的利益，在双方同意的基础上，房产开发商将部分房屋作价交给施工方替代工程款，双方签订的协议就叫做以房抵顶工程款协议。

2、以房抵顶工程款协议是双方的真实意思表示，旨在约定以在建房屋抵顶已欠的工程款，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的精神，不论《建设工程施工合同》有效与否，作为发包人的甲方都应负有向承包人的乙方支付工程款的义务。

3、《以房抵顶工程款协议》为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于开发商与承包人对既有的债权债务关系的清理。以房抵顶工程款协议不是建设工程施工合同的一部分，以房抵顶工程款协议具有其相对独立性，不受《建设工程施工合同》有效与否的影响。

4、根据我国合同法第98条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同终止，合同条款也相应的失去其效力。但是如果该合同尚未结算清理完毕，合同中约定的结算清理条款仍然有效，故应认定以房抵顶工程款协议有效。