案件概述：

2014年7月19日，江林公司与神仙岭公司签订《神仙岭花园住宅小区工程施工合同》，约定由江林公司承建神仙岭公司投资开发的，位于郴州市寒溪路与裕湘路交汇处神仙岭花园住宅小区土建工程、装饰工程（不含二次装修）、水电安装工程（不含消防及电梯）。合同约定，合同签订后5个工作日内江林公司需向神仙岭公司缴纳履约保证金3000000元，并约定履约保证金分四次返还给江林公司。

《神仙岭花园住宅小区工程施工合同》履行过程中，由于工程质量问题，双方签订了《解除施工合同协议》。约定双方解除2014年7月19日签订的《神仙岭花园住宅小区工程施工合同》，约定签订协议后15个工作日内甲方全额退还乙方所缴纳的3000000元履约保证金和550000元民工工资款。后神仙岭公司未按约付款，江林公司诉至法院，要求对30万保证金和55万元民工工资优先受偿。

法院判决：

1、江林公司在民工工资款550000元范围内，对神仙岭公司位于郴州市寒溪路与裕湘路交汇处神仙岭花园住宅小区的工程折价或者拍卖价款享有优受偿权。

2、驳回江林公司对履约保证金30万元要求优先受偿的诉讼请求。

律师评析：

1、关于3000000元履约保证金及资金占用损失是否适用建设工程款优先受偿的问题。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支付的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。本案中的履约保证金是工程发包人为防止承包人在合同履行过程中违反合同约定，并为弥补发包人因此造成的损失而要求承包人交纳一定数额的金钱。发包人不得将履约保证金挪作他用，并在工程竣工验收后退还给承包人。履约保证金作为一种债的担保方式合法有效，但该保证金与建设工程本身没有直接关系，应当属于一般债权债务关系，不属于工程款范畴，且履约保证金不是工程实际支出的费用。故该3000000元履约保证金及资金占用损失229687.5元不属于建设工程款优先受偿范畴，江林公司对履约保证金享有的只是一般的返还请求权。

2、关于550000元民工工资款是否适用建设工程款优先受偿的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬。本案中农民工工资涉及农民工的生存问题，农民工工资作为农民工维持自身和家庭成员生存的需要，事关农民工个体和建筑农民工群体共同和普遍生存权，享有优先受偿权符合建设工程款优先权的立法宗旨。故本案中550000元民工工资款可以适用建设工程款优先受偿。

3、关于质量保证金是否适用建设工程款优先受偿的问题。

质量保证金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或者施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用以维修建筑工程在保修期间和保修范围内出现的质量缺陷的资金。

《住房和城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质[2017]138号）中对于工程质保金的定义及作用作出比较详尽的解释，该办法第二条规定，本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知第五条之规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。工程价格包括：合同价款、追加合同价款和其他款项。合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。

律师认为，上述规定中，可以看出工程质保金系从应付工程款部分预留，可以说明工程质保金是属于工程款的范畴。结合最高院观点及上述规定可以明确，工程质保金应当属于建设工程价款优先受偿的范围。

相关法规：

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。