法律咨询

崔律师您好，我是江苏XX建筑有限公司的办公室主任。2015年我公司与常州XX公司签订施工合同一份，约定由我公司负责承建XX公司新建办公楼屋面与外墙的防水工程。施工合同对工程内容、工程价款、工程质量等作出了明确约定。根据合同约定，工程款按进度分五期支付，其中第后一期5%的工程款作为质保金，质保金支付期限约定为两年。该工程于2017年年底竣工验收，合同约定的两年质保期届满之后，甲方非但不肯支付质保金，而且经常以各种理由通知我公司对工程进行保修。我公司以质保期已届满为由，拒绝承担保修义务，并且要求甲方支付5%质保金。现双方争执不下，欲通过诉讼解决，请问律师：对方未按约定期限支付5%的质保金合法吗？质保期已届满，我公司还要承担保修义务吗？

律师解析

一、工程保修期：是指自工程竣工验收合格之日起，在正常使用条件下承包人对工程承担保修义务的最低期限。保修义务系承包人的法定义务，最低保修期限不能因约定而缩短或排除。如果建设工程施工合同中约定的工程保修期限低于法定的最低期限，该约定无效。根据《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

二、建设工程质量保证金：是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。

综上分析，您公司与发包方关于质保金付款期限的约定有效，对方公司应当按照合同约定，在竣工验收后两年内付清质量保证金。但质保金支付期限不等于保修期限，质保金的支付也不影响承包人承担保修义务。而防水工程最低保修期限为五年，所以您公司应当在规定的最低期限内（五年）对建设工程承担保修义务。

法律规定：

《建设工程质量管理条例》第四十条：

“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条：

有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

《苏高法审委[2008]26 号》第六条：

 “建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限，当事人要求确认该约定无效的，人民法院应予支持。”

《建设工程质量保证金管理办法》

第二条　本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

第三条　发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的下列事项进行约定：

（一）保证金预留、返还方式；

（二）保证金预留比例、期限；

（三）保证金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式；

（四）缺陷责任期的期限及计算方式；

（五）保证金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序；

（六）缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式；

（七）逾期返还保证金的违约金支付办法及违约责任。

第十条　缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。