【案情简述】

周某于2009年因拆迁被安置房屋两套，房屋一直在建中，后该房屋在2019年2月由周某办理了领房手续。朱某与周某为远房亲戚关系，朱某于2016年向周某提出意向购买其中一套房屋，周某同意出让，并就具体房屋、房价、付款方式等进行了口头协商，但双方未能形成书面房屋买卖合同。后朱某分别于2016年4月支付房款10万元、2017年2月支付房款8万元，均由周某向朱某出具了收条各一份，载明收到购房款款项。

2019年3月，朱某以收条为依据向法院提起诉讼，要求周某退还房款并承担违约赔偿责任。周某收到法院传票后，当即向法院提起反诉，要求朱某继续履行房屋买卖合同并按市场价支付房款，并要求承担违约责任等。

庭审中，朱某认为双方口头约定房屋单价为4000元/平方米，周某一直不愿按该价格交付房屋，构成违约，本案合同应当解除且周某应当承担违约责任。周某认为当时协商价格时，商定如朱某一次性付清房款的，答应单价按4000元/平方米，但应朱某因无法一次性付款，只能分期付款，故当时仅口头同意在可以领房时按市场价格结算，后在可以领房时通知朱某办理领房手续并要求按市场价格结算付款，但朱某一直不同意并要求退款，因此，朱某构成违约，本案合同应继续履行且由朱某按领房时市场价格支付房款。

【处理结果】
    双方经调解一致，周某退还朱某购房款本息19万元。

【争议焦点】
    1、双方房屋买卖合同是否应当继续履行？2、房屋价格应当如何确定？

【律师评析】

房屋作为公民生活的重大财产，所涉交易行为一般较为慎重。但不排除因亲戚关系等因素，双方以信任为基础，对房屋买卖仅以口头约定方式确定，后导致双方发生争议，本案就较为典型。

一、“收条”的基本功能。

收条在相关经济活动中较为常见，一般载明的内容为接收款项性质、具体金额、收款人及出具日期，其基本功能主要为证明收款人收到付款人的具体款项金额及收款原因。涉及本案，周某向朱某出具的收条，能够证明双方具有房屋买卖关系及朱某已经支付了部分房款。

二、本案合同要件缺乏的重大影响。

1、合同是否成立。

根据《合同法》司法解释二的规定，合同成立应当具备三要素，合同主体、具体标的、数量。但本案中仅有购房款收条，实质仅收条而言，并无法具体购买的房屋及数量，因此，如无其他证据或根据双方陈述，无法明确具体房屋的，本案可能难以判定合同成立与否，将会严重影响付款方的重大合同利益。但鉴于本案周某中系希望合同能够继续履行，不愿退还房款，因此本案中通过庭审仍明确了所涉标的及数量。因此本案买卖合同关系应当成立。本案虽具备了合同成立要求，但合同关系按何要求履行、履行期限、履行方式等，更是合同能够顺利履行的重要要件，一旦缺乏会使合同履行产生重大风险。

2、合同价格的确定。

合同价格是合同履行的最重要要素，直接决定合同各方的根本利益，本案引发争议，实质就是因合同价格要素的缺乏。朱某认为应当按口头4000元/平方米，周某认为应当按领房时的市场价结算。在庭审中，朱某以与周某谈话的录音作为依据，证明双方商定的价格应当为4000元/平方米，但周某认为朱某录音时的对话断章取义，没有完整显示周某的全部意思，4000元/平方米是一次性付款，朱某因付款方式变更后，周某就不同意按该价格了。因此，本案中，虽朱某就房屋价格问题进行了举证，但仍不能清晰证明双方确定的价格，周某也没有依据证明双方应按交房时的市场价结算。

根据《合同法》规定，价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格确定。由此，本案合同双方对合同价格确定实质都无法进行证明，应当根据合同订立的市场价并通过司法鉴定确定。但如果通过鉴定确定房屋价格，各方均会面临与意愿价格不一致的风险可能。

3、违约方的确定。

合同一方不按期履行、不履行合同，均构成违约，应当承担违约责任。因此，合同履行期限是确定履行方是否存在违约的依据。本案中因缺乏合同履行期限的约定，而朱某则直接提出解除合同并返回房款，应当证明周某不按期履行、不履行合同的事实，而周某要求继续履行合同，并陈述系朱某不愿履行，但双方均未能证明对方存在不按期履行、不履行合同的事实。

根据《合同法》规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要准备时间。由此，本案中合同守约方如无法证明存在履行期限约定的，主张对方违约责任则难以成立，就会使己方因对方违约所受到的合同利益损害难以得的法律支持。

综上，本案双方虽经调解，并达成一致调解意见进行了处理。但如果双方争议由法院径直判决处理，可能各方均会面临与内心不一致的结果。究其原因，就是因为双方的房屋买卖行为没有形成必要的书面合同，就合同履行的基本要素进行明确约定。故民事交易活动中，为妥善保护合同各方合法利益，合同各方均应重视合同内容的书面化、全面化，防止发生合同争议。

【相关法条】

1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条。

当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的欠款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等规定予以确定。

2、《合同法》第六十二条。

（二）价款或者报酬不明确，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应对执行政府定价或者政府指导价的，按照规定。

（三）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。