案情简介

2015年3月11日，吕某与高某签订了一份《二手房买卖合同》，约定吕某将其所有的坐落于溧阳市南环西路98号盛世华城商业街门面房出售给高某，双方约定房款总价92万元，同时约定了房款的支付金额及支付时间。

合同签订后，吕某按约定将房屋过户给了高某及其妻子刘某，但高某却未按约定全额支付房款。

后经吕某多次催要，高某仍有房款30000元未支付。吕某无奈诉至法院，要求高某支付剩余房款。

高某到庭后，称双方在过户备案的合同实际房款已经付清，吕某起诉所持有《二手房买卖合同》不是过户备案登记的合同，不具有法律效力，其已经按照登记备案的《房屋买卖合同》支付了全部购房款，应当驳回起诉。

争议焦点

本案应以2015年3月11日的《二手房买卖合同》内容为主还是以过户登记时双方签订的《房屋买卖合同》为主？

案件结果

原、被告签订的《二手房买卖合同》明确约定了双方之间转让系争房屋的真实价格为92万元，同时又约定为了减少税收而在《房屋买卖合同》中做低房价至80万元。鉴于原、被告为少缴税收而做低房价的行为违反了相关法律规定，故《房屋买卖合同》中原、被告对于本次交易价格的约定应属无效，《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应按照该份合同来履行义务。最后判决被告按《二手房买卖合同》约定向原告支付未付房款。

律师评析

近年来，在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同，送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。这种用“做低合同价”的方式避税虽然表面上看似避掉了些许税费，但是对于卖方来说，最大的风险就是买方的诚信问题。

房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。

综上，签订“黑白合同”的情况下，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，追讨起来不但耗时，还会耗费巨大精力。卖家还有可能因为配合买方避税而触犯法律规定，可能还需承担相应的行政责任，情节严重的，承担刑事责任。在此，我们倡导买卖双方本着诚信公平的原则进行交易，以免落得省了小钱亏大钱的结果。

相关法条

《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利 益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。